Жилая и коммерческая недвижимость

Куда вложить: в коммерческую или жилую недвижимость? | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Жилая и коммерческая недвижимость

Выбирая, куда лучше вложить деньги — в коммерческую или жилую недвижимость, легко запутаться.

До 2014 года жилая недвижимость была популярным способом вложения средств: квартиры быстро росли в цене, и это самый понятный способ для любого, кто задумывался о вложениях в недвижимость. После наступившего кризиса акцент сместился на коммерческую.

В 2020 году тенденция снова меняется — пандемия внесла свои коррективы. Чтобы выбрать верный способ вложения, необходимо разобраться не только в доходности, но и в нюансах.

Хотите выгодно вложить деньги в квартиру в новостройке в Новой Москве? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Мы постоянно пополняем базу жилых комплексов. Посмотреть актуальный список новостроек можно в нашем листинге.

Инвестиции в жилую недвижимость

До 2014 года цены на жилье постоянно росли, поэтому инвесторы рассматривали покупку жилой недвижимости как самый доступный способ вложения средств. Причин несколько.

— возможность сохранить и приумножить капитал, даже если обесценивается валюта. Квартиру или дом можно сдать в аренду или перепродать, зарабатывая на разнице в стоимости.

Иногда недвижимость приобретается «на всякий случай» — это консервативный подход.

Приблизительно 12% всех покупок на московском рынке жилья приходится на частных инвесторов:

  • покупка для дальнейшей перепродажи, после роста цен;
  • приобретение объекта для сдачи в аренду.

В одних случаях квартира приобретается для растущих детей: пока они не повзрослеют, объект сдается в аренду. Другие инвесторы покупают жилье для получения стабильного дохода после выхода на пенсию.

Вне зависимости от причин, доход, в среднем колеблется в пределах от 4,5 до 8% годовых (без учёта уплаты налогов, ремонта и обновления техники).

Небольшие проценты инвесторов не пугают, потому что они делают ставку на долгосрочный рост стоимости недвижимости.

Аренда подразумевает не только сдачу квартиры на длительный срок. Некоторых инвесторов привлекает возможность увеличения прибыльности за счет посуточной аренды. Этот способ получения прибыли нельзя отнести к пассивному доходу, поскольку понадобится ежедневное управление бизнесом. Посуточная аренда сулит не только повышенную прибыль, но и увеличенные расходы на ремонт и замену мебели.

Инвестиции с целью перепродажи требуют больше внимания. Важен хотя бы минимальный экономический рост. На стоимость актива влияют обстоятельства, которые сложно просчитать заранее — в том числе, инфраструктура локации или форс-мажоры. В некоторые годы рост цен на жилую недвижимость не превышает уровня инфляции и составляет примерно 3% в год.

Чтобы поднять стоимость аренды и продажи, собственнику необязательно серьезно вкладываться: можно перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой (на первом этаже), сделать ремонт, перепланировать или поделить объект на несколько частей.

Недостатки инвестирования в жилую недвижимость:

  1. Риск порчи предметов мебели и разрушения отделочных материалов по вине арендаторов (потоп, пожар, случайное или умышленное уничтожение имущества).
  2. Вероятность судебных исков со стороны соседей: могут попасться недобросовестные арендаторы, нарушающие тишину или затапливающие другие квартиры, регулярно курящие на общей площадке. На любую из этих проблем соседи имеют право жаловаться, а отвечать будет собственник.
  3. «Простой» квартиры. Далеко не всегда собственнику удается сдать объект сразу после выезда прежнего арендатора. Пустующая квартира не приносит доходов, но требует регулярных расходов на оплату коммунальных услуг.

Как определить инвестиционную привлекательность жилья

Есть определенные критерии, подсказывающие, какое жилье выбрать для инвестирования. Но новичку бывает сложно учесть сразу все факторы и не упустить важные детали. Некоторые инвесторы, не только начинающие, обращаются за консультацией в агентство недвижимости. Специалисты подбирают жилье под цели инвестирования и просчитывают прогнозируемую выгоду.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность жилой недвижимости

1. Местоположение

Квартиры в престижных домах центра города пользуются спросом как для долгосрочной, так и для посуточной аренды. Жилье, расположенное поблизости от ВУЗов, популярно у студентов. Востребованные квартиры на курортах находятся неподалеку от моря или лечебных учреждений.

Развитость окружающей инфраструктуры:

  • наличие парковочных мест,
  • детской площадки,
  • круглосуточной охраны,
  • бытовых сервисов,
  • близость остановок общественного транспорта,
  • рядом —  школы, детский сад, поликлиники и магазины.

2. Перспективы долгосрочного развития района

Например, неподалеку строится метро или существует вероятность расширения границ Москвы или, напротив, власти планируют построить поблизости мусорный полигон или шумную автомагистраль.

3. Класс объекта (эконом, бизнес или элитный).

4. Количество комнат и удачность планировки.

5. Этаж. Расположение квартиры на первом и последнем этажах может быть недостатком.

6. Состояние коммуникаций, наличие и качество ремонта.

7. Красивый вид из окна и хорошая экология.

8. Невысокий уровень преступности и добропорядочные соседи.

Альтернатива жилой недвижимости

Иногда ошибочно к жилому фонду относят апартаменты. Согласно российскому законодательству, это понятие подразумевает «номера, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Определение появилось в официальных документах недавно, с 2019 года.

Но по закону апартаменты — это нежилая недвижимость, где есть необходимые условия для проживания. Оформить регистрацию по месту жительства, указывая адрес такого жилья, нельзя.

Тарифы на коммунальные услуги рассчитываются как для коммерческой недвижимости.

Плюс апартаментов — более низкий порог входа для инвестиции, в сравнении с квартирами. На стоимость влияет класс апартаментов. Но, как правило, такая недвижимость стоит на 15-25% ниже, чем квартиры такого же уровня.

Еще один вариант для инвестирования — покупка комнат. Такая недвижимость подходит для арендного бизнеса. Купить комнату несложно, это популярный объект в последнее время. Цена зависит от площади и состояния, месторасположения, количества комнат в квартире, состояния подсобных помещений.

Доходность от аренды — 6-12%. Отличается и срок окупаемости — в среднем от 8 до 15 лет. Если дом идет под реновацию, собственник комнаты сможет в будущем получить квартиру.

Тренд рынка — приобретение комнаты с дальнейшим переоборудованием под квартиру-студию. Затем жилая недвижимость сдается в аренду. Но есть и нюанс — официальное оформление перепланировок и ремонта.

Специфика коммерческой недвижимости

С 2015 года инвесторы стали обращать все больше внимания на коммерческую недвижимость.

Доходность этого направления выше, чем от сдачи жилья в аренду — 4-5% годовых, иногда достигает 11-12% в год. С точки зрения инвестиций наиболее привлекательны небольшие офисы класса С (20-40 кв.м.

) и стрит-ритейла. Затраты на покупку малого офиса почти сопоставимы с бюджетом квартиры, иногда даже меньше.

Понятием «коммерческая недвижимость» охватывается целый ряд секторов:

  • офисные помещения;
  • торговые площади;
  • складские и промышленные здания;
  • отели;
  • гаражи и паркинги;
  • элементы инфраструктуры (например, аэропорты).

Для частных инвесторов наибольший интерес представляет торговая недвижимость: объекты стрит-ритейла (торговые помещения на первых этажах зданий), гастромаркеты, магазины у дома. Также популярны мини-офисы и коворкинги.

Плюсы инвестирования в коммерческую недвижимость:

  • Надежность денежных потоков.
  • Низкий уровень вакантных площадей.
  • Высокая доходность.
  • Длительные сроки аренды.

Минусы коммерческой недвижимости:

  • Владельцу здания сложно без существенных убытков досрочно пересмотреть или разорвать договор.
  • Высокий барьер для входа на рынок коммерческой недвижимости.
  • Рынок коммерческой недвижимости отличается высокой конкуренцией, которую сложно спрогнозировать заранее.

Инвестиции: жилая VS коммерческая недвижимость

1. Доходность. Преимущество коммерческой недвижимости — ее высокая прибыльность. По мнению аналитиков, наиболее выгодный класс активов — торговая недвижимость в сегменте «стрит-ритейл». Самая же низкая доходность, по информации компании «Миэль», наблюдается в бизнесе при сдаче жилья в аренду частным лицам.

Рассчитывая доходность, нужно учитывать уровень инфляции, дополнительные расходы на ремонт, налоги и непредвиденные затраты в случае форсмажоров. Пример — дополнительные сборы со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Если сдавать апартаменты как частный собственник, потребуется платить НДФЛ. Но ставку можно снизить, зарегистрировавшись как ИП и выбрав упрощенную систему налогообложения.

Средняя годовая доходность по сегментам (без учета инфляции и дополнительных расходов):

СегментДоходность
Стрит-ритейл11-12%
Апартаменты9-12%
Офисы8-9%
Жилье в аренду4-7%

2. Стабильность денежного потока. Если же по каким-то причинам владелец недвижимости потерял арендатора, доходность проекта снижается. В сравнении с жильем коммерческая недвижимость лучше защищена от потери арендаторов из-за более долгосрочных договоров аренды.

Если срок аренды квартиры в среднем не превышает 12 месяцев, то для торговых объектов продолжительность договорных отношений обычно находится в промежутке 1-3 лет, а для офисных помещений достигает 5-10 лет.

3. Ликвидность. По этому параметру жилые объекты выигрывают у коммерческой недвижимости. Поиск арендаторов для коммерческой недвижимости занимает больше времени по сравнению с жильем, а договора сложнее и требуют детальной проработки юристами. Квартиру легче продать или сдать в аренду, поскольку на рынке жилья присутствуют больше потенциальных покупателей.

4. Устойчивость к экономическим спадам. В условиях кризиса в первую очередь страдают владельцы торговых и складских помещений (из-за уменьшения продаж ритейлеры вынуждены расторгать договоры аренды).

Но при более длительном кризисе под удар подпадают все. Арендодатели коммерческой недвижимости, например, в период пандемии вынуждены были предоставить скидку.

В случае с жильем законодательной нормы не было, но многие владельцы пошли навстречу квартиросъемщикам , чтобы сохранить сотрудничество.

5. Документальное оформление сделки. Договор передачи жилья в наём заключается на ограниченный срок: не более 5 лет, тогда как аренда коммерческих помещений может быть любой продолжительности. Сделка аренды коммерческого помещения регистрируется в Росреестре.

При этом арендодатель выплачивает налог на добавленную стоимость (20%) и налог на прибыль (20%).

Владелец жилого помещения при заключении сделки найма платит налог на доход физических лиц, однако, если он регистрируется как самозанятый, налоговая ставка составит 4%, такая возможность существует уже во всех регионах.

Главное отличие юридического оформления сделок жилых и коммерческих помещений — первые могут использоваться только по назначению. Цель использования нежилых помещений прописывается в договоре купли-продажи нежилой недвижимости.

6. Необходимость профессионального управления. При сдаче жилья в аренду не обязательно обладать профессиональными навыками. А вот управление коммерческими объектами практически всегда требует знаний и опыта, как при выборе недвижимости, так и при работе с арендаторами.

На рынке имеются компании, предлагающие инвесторам услуги профессионального управления недвижимостью. Пример — компания NAI Becar, которая предлагает своим инвесторам поиск арендаторов и управление объектом. В заранее оговоренных случаях NAI Becar гарантирует инвесторам доход даже при низкой заполняемости помещений.

7. Стоимость входа на рынок. Цена «входного билета» на рынок московского жилья начинается примерно с 5 млн рублей. А вот для начала работы в секторе стрит-ритейла или офисных зданий, по мнению экспертов, понадобится не менее 15-20 млн рублей.

8. Востребованность актива в будущем. Стремительный рост электронной коммерции приводит к снижению спроса на торговые и офисные помещения. Снижается интерес к офисным помещениям и за счет развития удаленного формата работы — пандемия ускорила тенденцию.

Жилая

  1. Кому: для тех, кто намерен не только сдавать сейчас помещение и получать доход регулярно, но и впоследствии переехать в него, либо отдать детям или внукам.

  2. Минимальный входной порог: за МКАД и в МО составит 2-4 млн рублей, в пределах МКАД — 6-8 млн, в регионах стоимость квартиры для инвестирования может снизиться и до 1,5-2 млн.

  3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): редко превышает 7%.

Коммерческая

  1. Кому: для тех, у кого есть свободный капитал, хочет получить серьезную прибыль, намерен постоянно сдавать объект в аренду (в идеале — в долгосрочную).
  2. Минимальный входной порог: от 5-7 млн рублей. Для стрит-ритейла цифры в десятки раз выше: это вариант для тех, готовых вложить 30-50 млн рублей.

  3. Средняя доходность (без учета инфляции и дополнительных расходов): составляет 9–13%. Однако в условиях коронавируса и перехода сотрудников на удаленную работу потребность в офисах будет снижаться, а сам формат офиса — трансформироваться.

    Это создаёт дополнительные риски и проблемы в виде поиска более «стрессоустойчивых» арендаторов, в разделении помещения на несколько частей для небольших компаний, в преобразовании его в коворкинги. Те же помещения, которые имеют меньшую ликвидность, могут выходить в минус.

    Это значит, что вкладывать средства в коммерческую недвижимость и выбирать помещения требуется с учётом новых реалий.

  • 23 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/kuda-vlozhit-v-kommercheskuyu-ili-zhiluyu-nedvizhimost.html

Коммерческая недвижимость: что это такое, отличия от жилой, виды, налогообложение

Жилая и коммерческая недвижимость

Помещения, которые не предназначены для жилья, и эксплуатируются для получения выгоды (прибыли), называются коммерческими. Спрос на объекты подобного назначения стремительно растет, в особенности в мегаполисах. Это и лежит в основе динамичного развития рынка коммерческой недвижимости. Подробно о подобных объектах предлагаем узнать далее.

Понятие и объекты коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость (КН) – это недвижимость, которая используется юридическими и физическими лицами для извлечения прибыли, например, в торговой или производственной деятельности. К таковым объектам можно отнести:

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • бизнес центры и офисы и проч.

К КН можно отнеси жилые помещения, которые постоянно используются собственником для сдачи в аренду, например, посуточно, и получения прибыли.

Отличия коммерческой недвижимости от жилой

Если тип торговых центров и гостиниц легко определить, то с некоторыми объектами определиться сложно. Например, это многоквартирные дома. Чтобы это сделать, стоит выделить отличия коммерческой от жилой недвижимости:

  • Тип эксплуатации. Многоквартирные дома являются апартаментами, поэтому их относят к коммерческой недвижимости, но вместе с тем каждая отдельная квартира относится к жилому фонду. Дом считается коммерческой до момента, когда передается в эксплуатацию после строительства. Так, когда все квартиры реализуются, объект считается уже некоммерческой недвижимостью.
  • Купля-продажа. Коммерческая недвижимость редко покупается, то есть она часто арендуется. Например, квартиры или загородные дома покупатели часто желают получить в полную собственность, то есть приобрести, а вот офисы или магазины часто берутся в аренду. Это обусловлено тем, что коммерческая недвижимость имеет большую стоимость, ведь в дальнейшем она будет приносить прибыль. К тому же многие предприниматели не желают обременять себя лишними обязательствами, поскольку арендуя помещения, они могут в любой момент закрыть свой бизнес или перенести в другой более рентабельный район.

Подробнее о продаже коммерческой недвижимости читайте тут.

  • Постоянная прибыль. Коммерческий объект должен постоянно приносить прибыль. Так, если один раз на несколько месяцев сдать свою квартиру в аренду, она не будет считаться коммерческой, а вот если заниматься такой деятельностью постоянно, она будет считаться нежилой и получит статус апартаментов.
  • Окупаемость. Недвижимость жилого фонда не окупается, а вот при покупке или аренде кафе или автосалона через определенный промежуток времени (как правило, 5-7 лет) можно покрыть свои расходы, а затем получить доход.

Так, в отличие от объектов жилого фонда, КН должна окупиться и приносить доход.

5 групп коммерческой недвижимости

Согласно тому, как используется КН, она может относиться к одному из пяти условных групп, с которыми можно ознакомиться в следующей таблице:

Тип КНПрименение КН
Свободного назначенияК таковой КН относят те объекты, которые используются в сфере обслуживания, причем нет строгих ограничений. Например, это могут быть спортивные комплексы, бары, кафе, рестораны, гостиничные объекты разных видов.
ТорговыйИз названия данной группы ясно, что к ней относят те объекты, на которых осуществляется торговая деятельность. Таковыми являются магазины, торговые центры, аптеки, автосалоны и проч.
ОфисныйОчевидно, что это недвижимость, которая сдается в аренду в качестве офисного помещения. Она может принадлежать как одному, так и нескольким лицам.
ИндустриальныйК этому типу относят объекты, на которых ведется производственная деятельность. Например, это могут быть заводы, предприятия или склады.
СоциальныйТакой считается недвижимость, на которой осуществляется социальная деятельность. К примеру, это вокзалы, аэропорты, центры медпомощи.

Стоимость

Квадратный метр КН выше квадратного метра объектов жилого фонда, даже если они расположены в одном районе. Как было указано, это связано с будущим доходом. При этом стоимость определяется исходя из различных параметров:

  • площади;
  • места расположения;
  • состояния помещения;
  • окружающей инфраструктуры.

Это основные параметры, но при этом возможны и другие, например, вход в помещение. Так, если офисный центр расположен в центральном районе, но вход в здание находится не на оживленной улице, а во дворе, его стоимость будет ниже аналогичного центра, вход которого расположен на центральной улице или проезжей части.

При определении стоимости, по которой помещение будет продаваться или отдаваться в аренду, важную роль также играет потенциальный доход. К примеру, если рассматриваются складские помещения, цена будет определяться не только исходя из площади и места расположения, но и удобства подъездных путей, ведущих к складу, близости магистралей (автомобильных, железнодорожных).

Каждому типу коммерческого объекта, помимо классических параметров, свойственны индивидуальные критерии, которые будут влиять на стоимость.

Налогообложение

Налогооблагаемая база определяется в зависимости от рыночной стоимости КН, причем налоги могут быть как федеральными, так и местными, а ставки – фиксированными или переменными, то есть меняться из года в год исходя из состояния местного бюджета. При этом во внимание стоит принять следующие особенности:

  • Когда владелец КН имеет статус юридического лица, ставка на имущество определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ, где и находится сама недвижимость. В любом случае, она не может быть больше 2,2%. Это лимит актуален для всех субъектов РФ.

Когда ИП уплачивают налог на прибыль физических лиц, они могут уменьшить доходную сумму, с которой уплачивается налог, на сумму, которая была израсходована в связи с коммерческой деятельностью. Расходы могут также касаться и использования объекта коммерческой недвижимости. Чтобы это стало возможным, необходимо документально обосновать все расходы.

  • Когда покупатель КН является физическим лицом, он оплачивает наименьший налог из полученных доходов – НДФЛ по ставке в 13%.
  • Если право владения КН переходит от продавца к покупателю, данная операция попадает под понятие реализации (согласно ст. 39 Налогового Кодекса РФ), поэтому будет облагаться НДС. Часто встречаются ситуации, когда имущество вносится в создаваемое ООО, а в дальнейшем выводится из него. В этом случае НДС не уплачивается.
  • Если КН используется гражданами других стран, причем в деятельности, не связанной с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

При оплате налога на КН возможны льготы, которые могут предоставляться по двум критериям:

  • категории налогоплательщика, например, если он социально незащищенный;
  • характеру имущества, например, государственному или муниципальному.

В любом случае стоит учесть, что к КН не применяется закон об имущественном налоговом вычете, ведь он распространяется только на объекты жилого фонда.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Такая процедура проводится в разных случаях, включая:

  • оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости;
  • осуществление приватизации;
  • разрешение спорных моментов;
  • передача имущества в виде залога при оформлении кредита;
  • сдача имущества в аренду или доверительное управление;
  • оптимизация налогообложения;
  • перераспределение долей между собственниками и проч.

Если собственником имущества является физическое лицо, экспертиза потребуется при оформлении ипотечного кредита, составлении брачного договора, исполнении решения суда, разрешения наследственных споров и проч.

Чтобы провести экспертизу, предварительно потребуется собрать пакет документов, в который будут входить следующие бумаги:

  • Паспорт. Как правило, заказчик экспертизы и владелец объекта – разные лица, поэтому нужны паспортные данные обоих.
  • Правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности и отражают возможные обременения, например, договор аренды или залога.
  • Техническая документация. Таковой является кадастровый план участка, справка из БТИ, план с точными территориальными границами недвижимости, описание осуществляемых перепланировок и проч.

Сама процедура проводится поэтапно. Изначально ставится техническая задача и определяется необходимая степень детализации, а далее согласуется и оформляется договор между двумя сторонами – исполнителем и заказчиком экспертизы.

Далее необходимо передать пакет документов, чтобы оценщики изучили объект и подготовили отчет. Заключительные действия – составление договора об обосновании оценки КН и сдача работы заказчику с оформлением акта сдачи-приема.

: Рынок коммерческой недвижимости

Почему, несмотря на кризис, рынок КН начинает оживлять? Что учесть при покупке такой недвижимости? На эти вопросы ответят эксперты по КН в видео, которое вы найдете ниже:

Итак, коммерческая недвижимость – это объекты, которые приносят доход и не входят в жилой фонд. Как правило, они не приобретаются, а сдаются в аренду, ведь это позволяет бизнесменам не привязываться к определенному району, а при необходимости переехать в более рентабельное место.

Источник: https://2realtor.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.