Покупка квартиры на торгах риски

Содержание

Покупка квартиры через аукцион, на торгах: порядок, риски покупателя

Покупка квартиры на торгах риски

Купить квартиру через торги можно онлайн или при личном присутствии, сэкономив до 30-40% от ее реальной рыночной стоимости. Чаще всего тендеры проводятся в интернете. Рассмотрим, что подразумевается аукционами по продаже недвижимости, каковы условия участия, какие квартиры там продаются, на каких сайтах они проводятся, и как купить или продать жилье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое аукцион?

Аукцион – это публичная продажа недвижимости и другого имущества по заранее определенным правилам. Главное условие – соблюдение принципа состязательности между покупателями: кто предложит большую цену за жилье, тому его и продадут по окончании торгов.

Если же речь идет о покупке квартиры через аукцион, все наоборот: покупатель сам ищет приемлемые для него лоты с учетом параметров и стоимости недвижимости, и подает заявки.

Обратите внимание! Продажа квартиры по ФЗ 44 через аукцион проводится в обязательном порядке бюджетными учреждениями, которым принадлежит продаваемое имущество. По-другому его реализовать нельзя, это нарушение законодательства.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

  1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
  2. Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
  3. Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Условия участия в торгах

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки – везде они разные. Но в общем критерии выглядят так:

  1. Обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Он будет вместо подписи. Заказать его можно в сертифицированном центре: например, в «Корус Консалтинг», «СКБ Контур», Таскком».
  2. Совершеннолетний возраст.
  3. Внесение залогового депозита для подтверждения наличия денег на покупку. Сумма варьируется от 100 000 до 300 000 руб. Если покупатель выигрывает аукцион, деньги засчитываются в счет недвижимости. При проигрыше возвращаются на банковский счет в течение 5 дней.
  4. Участники регистрируются примерно за 5 дней до начала аукциона.
  5. Продавец может определить стоимость торгового шага. Например, если она равна 50 000 руб., то покупатель вправе поднять цену минимум на 50 000 руб.

Пример. Квартира продается на торгах за 2 000 000 руб., ее реальная рыночная стоимость – 4 000 000 руб. Торговый шаг равен 100 000 руб.

Первый участник аукциона предложил выкупить недвижимость за 2 100 000 руб., второй – за 2 500 000 руб. Если бы предложили поднять цену не на 100 000, а на 50 000 руб.

, на площадке этого бы не позволили сделать, т.к. цена шага ниже минимальной. Больше – можно, меньше – нет.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

На каких сайтах возможна покупка квартиры через аукцион?

Продажа квартир с аукциона проводится на нескольких площадках:

Важно! Государственную или муниципальную недвижимость можно купить только через Единую информационную систему в сфере закупок. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку жилья через торги.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

  1. Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
  2. Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
  3. Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
  4. Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
  5. Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
  6. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

  1. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
  2. Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
  3. Реквизиты протокола по результатам аукциона.
  4. Стоимость жилья, порядок оплаты.
  5. Права, обязанности, ответственность сторон.
  6. Подписи участников сделки.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

  1. Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
  2. Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
  3. Отправить заявку на участие в аукционе.
  4. Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
  5. Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Риски покупки и продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры на аукционе сопровождается довольно большим количеством подводных камней:

  1. В квартире могут быть прописаны старые жильцы. Выписать их можно по договоренности или через суд. Сложнее, если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок: все действия придется согласовывать с его родителями или органом опеки.
  2. Сохранение права пожизненного проживания посторонним человеком. Такое бывает, когда продавец изначально покупает квартиру по ДКП с правом проживания другим лицом. Оспорить это практически невозможно, но о таком нюансе обычно сообщают до начала торгов.
  3. Неузаконенная перепланировка. Новому собственнику придется переоформлять документы самостоятельно или возвращать все в первоначальный вид.
  4. Задолженность по коммунальным услугам. К новому владельцу она не переходит, но ТСЖ вряд ли это заинтересует. При длительной неуплате могут отключить электричество или водоснабжение, и покупателю придется разбираться с этим самостоятельно.
  5. Приобретение некачественного жилья. Через аукционы продается большая часть недвижимости с «бабушкиным» ремонтом или вообще без него; имеющая проблемы с инженерными сетями.

Совет юриста: иногда за квартиры на аукционах люди отдают даже больше рыночной стоимости, впадая в азарт. Сомнительная экономия. Желательно еще до начала торгов определиться с максимальной суммой, которую можно потратить на жилье.

Риски для собственника при продаже квартиры через аукцион минимальны. Он может выставить любую цену. Но если покупатель впоследствии откажется от сделки и не возместит нанесенные убытки, для взыскания придется обращаться в суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько времени занимает покупка квартиры на торгах? Около двух месяцев. Зарегистрироваться и получить электронный ключ можно за один день. На поиск подходящего лота уходит неопределенное количество времени: все зависит от того, что хочет покупатель. За 5 дней до начала торгов производится регистрация, сам аукцион может проводиться как один час, так и неделю.

Право собственности при подаче документов через МФЦ оформляется за 9, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней. Хочу купить квартиру через аукцион. Собственник не справился с выплатой ипотеки, продает банк. Как узнать, есть ли долги по взносам на капитальный ремонт? Узнать о наличии задолженности можно, запросив последнюю квитанцию у продавца.

Выиграла торги, но хочу отказаться от покупки квартиры. Какие будут последствия? Согласно ст. 448 ГК РФ, при отказе от подписания протокола одна сторона обязана возместить другой стороне убытки, нанесенные отказом. Присмотрели квартиру, продавец купил ее несколько лет назад на торгах, она была арестована приставами.

Какие есть риски? Все зависит от того, сколько лет прошло с момента покупки. Если прошло минимум три года (срок исковой давности), вероятность появления третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, снижается. Нужно заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, нет ли на квартире ограничений. Покупаю квартиру на торгах, принадлежит ипотечному должнику.

В какой срок снимут обременение по ипотеке? Обременение снимается в течение трех рабочих дней после погашения долга перед банком.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Квартиры на аукционах продаются по сниженной стоимости (минус 30-40% от рыночной). Но во время торгов нужно контролировать себя на каждом шаге, чтобы в итоге не заплатить больше средней цены по рынку.
  2. Покупка квартиры через торги удобна тем, что никуда ходить не надо: все происходит дистанционно. Оффлайн только заключается ДКП.
  3. Можно купить квартиру с торгов в ипотеку, но кредитованием такой недвижимости занимаются далеко не все банки. Подробности нужно уточнять на конкретной площадке.

Понравилась ли вам статья?

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-cherez-aukcion-na-torgah

Дом с молотка. На сколько дешевле квартиры на распродаже и каковы риски жилищных аукционов

Покупка квартиры на торгах риски

В России свои квартиры продают не только частные лица. Ещё продажей вторичного жилья занимаются банки, предприятия, государственные структуры. Чаще всего безликие продавцы сбывают жильё с аукциона, где желающие могут принять участие в торгах за квартиру.

Такая сделка может быть выгоднее, так как человек покупает жильё напрямую, то есть не нужно платить комиссию риелтору, — говорит заместитель руководителя ИАЦ “Альпари” Наталья Мильчакова. — Как правило, юридические риски покупки недвижимости на таких площадках ниже, чем напрямую у собственника.

Фото © ТАСС / Мальгавко Сергей

Специалист отметила, что в первую очередь аукцион — это рынок, где часто на товар может быть несколько желающих. Борьба за выгодный лот может быть ожесточённой, и кто-то всегда вырвется вперёд, предложив более выгодную продавцу заявку.

Другая ситуация, когда у выставленного жилья — только один претендент на покупку. Но и в этом случае нельзя уверенно назвать покупателя счастливчиком. Не исключено, что приобретённая квартира в не очень хорошем состоянии и придётся ещё потратиться на капремонт.

Так что плюсы для покупателей есть, но есть и минусы. Вот к ним-то и нужно присмотреться в первую очередь.

По словам директора департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимость” Михаила Куликова, на аукционах часто выставляется жилая недвижимость, которую банки получили в свою собственность, когда их владельцы не смогли погасить кредит. Но даже цена ниже рыночной не всегда привлекает покупателей.

Причина опасений в том, что бывшие владельцы часто продолжают бороться за родные стены. Они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются связаться с новыми владельцами жилплощади. А потенциальные покупатели не хотят быть замешанными в такой истории, —объяснилМихаил Куликов.

Ещё один из моментов небольшой привлекательности аукционов в том, что в выборе там особо не развернуться. Участники сильно ограничены в вариантах жилплощади, дома, его этажности, расположения и т.д. Конечно на первичном и вторичном рынках столицы вариантов по всем показателям несравнимо больше.

Ипотека вам к лицу. Почему женщины стали чаще брать кредиты

Эксперт привёл в пример объекты, идущие с аукциона через Моссоцгарантию. Это организация, которая заключает с одинокими пожилыми людьми договоры пожизненного содержания, т.е. договоры пожизненной ренты. В результате квартиры, принадлежащие этим людям, переходят в собственность Моссоцгарантии.

Такие лоты реализуются через аукционы Моссоцгарантии по стоимости, которая в среднем на 10% ниже рыночных расценок, но по определённым причинам.

Дело в том, что в таких квартирах раньше жили пожилые люди, зачастую с плохим здоровьем — со всеми вытекающими отсюда последствиями, а сами квартиры расположены в устаревшем жилищном фонде. В таком жилье, скорее всего, давно не проводился ремонт, т.е. это предложение сомнительного качества, потому что вряд ли представители организации делают в квартире ремонт перед продажей.

Люди, задумавшие приобрести вторичную недвижимость, конечно, хотят купить жильё без мрачной ауры или с более благополучным фоном, где жила счастливая семья, — отметилМихаил Куликов.

По его мнению, ещё одним из минусов продажи недвижимости с аукциона для собственника, в том числе для организации, является то, что заранее не известно, по какой цене она будет реализована.

Впрочем, если аукцион организован честно, то задача специалистов, занимающихся подготовкой к торгам, — определить актуальную рыночную стоимость объекта.

Эта “честная” цена может привлечь сразу нескольких потенциальных покупателей, которые будут бороться за его приобретение.

Поэтому в том случае, когда стартовая цена лота не была завышена, его удаётся реализовать по приемлемой для собственника стоимости — это как раз один из плюсов такого вида купли-продажи жилья, считают в “ИНКОМ-Недвижимости”.

Главный эксперт аналитического центра “Циан” Виктория Кирюхина называет недостатком продажи с аукциона невозможность точного прогнозирования сроков покупки жилья. Она пояснила, что средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке Москвы — почти три месяца.

Часто покупатели не рубят с плеча, даже если квартира нравится. Потенциальный покупатель берёт время подумать, сравнивая альтернативные варианты — не обязательно в том же доме, а в целом по району или округу. При аукционе решение нужно принимать оперативно.

Не всегда в азарте можно объективно оценить, насколько именно эта квартира подходит покупателю.

Кроме того, когда клиент нацелен на определённую квартиру, подсознательно он уже считает себя её владельцем, — говорит Виктория Кирюхина.

В такой ситуации при наличии других конкурентов сложно не превысить обозначенный для себя лимит средств, который можно выделить для покупки.

самых рискованных вложений. Где сейчас легче всего потерять деньги

К минусам специалист отнесла и технические моменты. Для того чтобы принять участие в аукционе, нужно иметь цифровую электронную подпись, отслеживать аукционы, проходить аккредитацию. Многим будущим покупателям проще искать и покупать жильё по обычной схеме.

Но если ориентироваться в средних ценах в локации и иметь возможность оценить, насколько ценообразование во время аукциона на конкретный объект адекватно, можно сэкономить сотни тысяч рублей, — считает эксперт. — Без знания примерных цен на сопоставимые объекты можно существенно переплатить, нужно это также учитывать.

Управляющий партнёр юридической фирмы “КОДЕСТ” Юлия Кочаровская в качестве недостатков аукциона отметила сложность участия в сделке и сроки. Обычно подать заявку на приобретение квартиры и внести депозит для участия нужно месяца за два до самой процедуры торгов.

Если гражданин решается самостоятельно провести сделку, то ему надо быть готовым прочитать кипу документов о порядке и регламентах проведения и участия в аукционе. Далее, после проведения аукциона, ещё несколько дней уходит на подготовку результатов.

Только после этого можно ехать на заключение сделки.

Важно, что квартиры часто не очень хорошего качества, но документы все итоговые, и внести в них поправки невозможно. Это касается и акта приёмки, —объяснила юрист. — Если вы гонитесь за дешёвым жильём, то такая покупка будет для вас подарком. Но нужно быть готовым к сложной и долгой сделке.

Что нужно знать при покупке квартиры с аукциона (торгов)

Покупка квартиры на торгах риски

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.

Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Инструкция: как купить квартиру на публичных торгах | Статьи о новостройках на Avaho.ru

Покупка квартиры на торгах риски

На публичных торгах продаются квартиры, изъятые у банкротов, физических и юридических лиц.

Объекты выставляются на продажу с хорошим дисконтом — это возможность приобрести жилье для себя или инвестировать для дальнейшей перепродажи.

Купить недвижимость может любой желающий, но не все знают о такой возможности. Рассказываем, где искать информацию, как участвовать в аукционах и насколько это выгодно.

Что такое публичные торги

Публичные торги — это, согласно 1 ст. 449.1 ГК РФ, процедура продажи имущества физического лица, признанного банкротом по решению суда. Они проводятся в виде аукциона, открытого предложения или конкурса.

Приобрести с торгов можно:

  • квартиру/долю, комнату;
  • земельный участок;
  • дом, коттедж, дачу, таунхаус;
  • гараж, машиноместо;
  • коммерческие объекты.

Процедура покупки зависит от организатора торгов.

Кто проводит публичные торги

Для покупателя важно знать, кто продает имущество, от этого зависит его стоимость и размер дисконта. Реализовывать недвижимость могут банки-кредиторы, ФССП, муниципальные органы власти.

ФССП

ФССП — это Федеральная служба судебных приставов. Приставы продают недвижимость, которая взыскана в результате исполнительного делопроизводства при процедуре банкротства.

Это могут быть залоговые квартиры или иное жилье банкрота (если оно не единственное). Объектом продажи может быть и другая недвижимость: дача, земельный участок, гараж.

Финансовым управляющим проводится оценка имущества, затем оно реализуется через публичные торги.

Банки

Если заемщик не погашает ипотеку или другой кредит, обеспечением по которому выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. Затем имущество выставляется на торги и проводится аукцион на его продажу. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Кредитные организации могут продавать залоговое имущество и без решения суда. Для этого должны быть одновременно выполнены следующие условия:

  • недвижимость выступает обеспечением по кредиту;
  • заемщик неоднократно нарушает требования кредитного договора;
  • заемщик согласен на реализацию объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость реализуется без аукциона. Стоимость определяется по соглашению между покупателем и продавцом по согласованию с кредитором.

Муниципальные органы власти

Органы власти могут устраивать аукционы по продаже муниципального имущества, в том числе недвижимости, которая подлежит приватизации, была передана муниципалитету по решению суда или по социальным программам.

Пример На сайте Моссоцгарантия можно приобрести квартиру по сниженной цене, которая реализуется через Департамент столицы. При заключении пожизненной ренты пенсионеры получают прибавку к пенсии, а их квартира после смерти продается на аукционе. Поскольку квартиры пенсионеров, как правило, требуют хорошего ремонта, они выставляются на продажу с хорошей скидкой от рыночной цены.

Как приобрести квартиру или другую недвижимость на публичных торгах

Купить недвижимость на публичных торгах можно через аукцион или через сайты банков.

На аукционе

Извещения о проведении аукционов и конкурсов о продаже имущества официальными органами публикуются в городских средствах массовой информации, на сайтах администрации муниципальных образований, на площадках интернет-агрегаторов.

Официальные интернет-площадки, где можно найти извещения о продаже:

Сайты, где собраны актуальные предложения от организаторов торгов:

  • РОСЭЛТОРГ
  • ЭТП РАД
  • РУТОРГИ

Извещение содержит параметры объекта, первоначальную стоимость, дату, место и время проведения торгов, форму подачи заявок, перечень необходимых для подачи заявки документов. Поиском информации о будущих торгах покупатель занимается самостоятельно.

Сегодня все торги проводятся в электронном виде через специализированные интернет-площадки. Чтобы участвовать в электронном аукционе необходимо сначала пройти несколько этапов:

  1. Приобрести сертификат ЭЦП. Электронные цифровые подписи заказывают в Удостоверяющих центрах. Список аккредитованных центров размещен на сайте Банка России. Для получения ЭЦП потребуются документы: паспорт, ИНН, СНИЛС, юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, доверенности на уполномоченных лиц. Срок изготовления — два дня. Стоимость электронной подписи — от 1200 руб. в год.
  2. Пройти аккредитацию на Электронной торговой площадке. Информация об электронной площадке, где будет проходить аукцион, размещается в извещении на проведение торгов. Потребуются следующие документы: заявление, паспорт, ИНН, СНИЛС. Юридические лица предоставляют уставные документы, актуальную выписку из ЕГРЮЛ. Срок регистрации до пяти дней при наличии всех необходимых документов. Процедура регистрации на федеральных площадках бесплатная. Если обратиться за помощью в специализированные компании, которые помогают в аккредитации, получении электронной подписи и могут представлять ваши интересы на торгах, услуга будет стоить от 3 тыс. руб.
  3. Для допуска к торгам участник должен внести задаток. Его размер указывается в извещении — обычно до 5 % начальной стоимости имущества. Перечисление осуществляется с карты на счет, указанный в аукционной документации. Если участник выиграет аукцион, задаток спишется продавцу в качестве аванса. При проигрыше он вернется участнику.

Процедура покупки недвижимости с аукциона:

  • вы находите подходящую недвижимость в объявлениях или на сайтах, указанных выше;
  • переходите на электронную площадку, указанную в извещении, проходите процедуру аккредитации;
  • выбираете лот, вносите задаток и подаете заявку на участие с приложением необходимых документов;
  • происходит проверка документов (до пяти дней), после этого вам будет выслано уведомление о допуске (или не допуске) к аукциону;
  • при получении допуска участники торгов могут предварительно осмотреть недвижимость, если это предусмотрено в извещении о проведении аукциона;
  • не позднее трех дней после установления участников проводятся торги;
  • если вы готовы купить недвижимость по начальной стоимости, заявляете об этом;
  • если покупателей несколько, начинаются торги на повышение стоимости.

Если вы стали победителем, на электронную почту придет протокол о приоритетном праве на приобретении данного объекта по утвержденной на аукционе стоимости, с датой и местом заключения договора купли-продажи недвижимости.

Если победитель передумал покупать квартиру, внесенный задаток ему не возвращается, а недвижимость будет предложена участнику, который занял второе место. Дата и место заключения договора могут быть изменены по согласованию с продавцом.

В случаях, когда покупателя на объект не находится, торги объявляются несостоявшимися. Стартовая цена на недвижимость снижается на 10–15%, подается новое извещение и проводится повторный аукцион. Если имущество так и не реализовано, проводится аукцион по снижению цены. Этот порядок применяется на всех аукционах, независимо от организатора.

Пример

  1. На аукцион выставлена квартира стоимостью 5 млн руб. Торги признаны несостоявшимися, так как не поступило ни одной заявки на участие.
  2. Стоимость квартиры снижается на 10%, и она выставляется за 4,5 млн руб. Если на этом аукционе будут участники, они повышают цену на аукционный шаг. Победителем становится участник, предложивший максимальную цену.
  3. Если аукцион опять признан не состоявшимся, квартира выставляется на продажу через публичное предложение. Организатор торгов устанавливает стоимость недвижимости 4,5 млн руб., участники выставляют предложения, по какой цене они готовы купить объект: 3 млн руб., 3,5 млн руб., 2,8 млн руб. Победителем становится участник, предложивший 3,5 млн руб.

Участники, которые разбираются в этапах проведения аукционов по банкротству имеют большие шансы приобретения активов по самой выгодной цене.

Напрямую через банки

Если должник добровольно согласился продать ипотечную квартиру (или другую недвижимость), и заявленная стоимость устраивает покупателя, стороны могут договориться о приобретении объекта напрямую, без участия в торгах. В этом случае банк не подает в суд на заемщика, не запускается процедура банкротства. Кредитору важно, чтобы должник вернул кредит любыми способами.

Перечень залогового имущества с характеристиками объектов и способом продажи, которое реализуют банки, есть на их официальных сайтах, например, у Сбербанк, ВТБ, Банк УралСиб.

Первоначальная цена устанавливается в размере среднерыночной стоимости недвижимости в данном регионе. Но она может быть снижена по соглашению между покупателем и продавцом, если это устроит кредитора.

Например, на сайте ВТБ размещена информация о продаже квартиры в Москве:

В объявлении есть адрес недвижимости, ее площадь, количество комнат. Связаться с продавцом и договориться о цене можно по телефону, через электронную почту.

Приобрести квартиру можно как за счет собственных средств, так и оформить ипотеку в банке (в этом же или любом другом).

Если заемщик против продажи, банк подает в суд и недвижимость реализуется на аукционе в общем порядке.

Этот способ покупки квартиры проще, но он менее выгодный, так как продавцы редко делают хорошую скидку от рыночной цены.

Нюансы покупки недвижимости с публичных торгов

Покупка недвижимости с публичных торгов может стать удачным способом инвестирования свободных денежных средств. Вы получаете возможность приобрести квартиру по цене ниже рыночной, сами определяете, сколько вы готовы заплатить.

По данным «Официального сайта о размещении информации о проведении торгов» только 1 из 5 аукционов признается завершенным. Это объясняется тем, что на торгах может быть не заявлено ни одного участника.

Покупателям сложно искать предложения — необходимо пересматривать массу информации на разных сайтах. Аукционов по продаже недвижимости в небольших городах проводится немного, придется долго ждать.

Кроме того, может не получиться приобрести квартиру в нужном районе и на нужном этаже.

Что необходимо учитывать:

  • до начала аукциона невозможно определить, насколько выгодной будет сделка, сколько будет участников и как они поднимут цену;
  • не всегда есть возможность сделать осмотр недвижимости перед аукционом;
  • если банк продает недвижимость по соглашению сторон с должником, ее стоимость будет не сильно отличаться от рыночной, поэтому выгодность сделки будет минимальна;
  • собственник может попытаться отсудить недвижимость обратно;
  • бывшие собственники могут изрядно помотать нервы, отказываясь выселяться.

Памятка покупателю

  • Чтобы участвовать в публичных торгах, заранее получите сертификат ЭЦП, зарегистрируйтесь на торговой площадке, где будет проходить аукцион;
  • несмотря на то, что банк контролирует чистоту сделки, все равно убедитесь что в квартире нет зарегистрированных граждан, особенно несовершеннолетних;
  • если вы опасаетесь, что не сможете разобраться в аукционной документации, обратитесь за помощью в специализированную консалтинговую компанию.
  • 11 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение komission.vtb.ru, rosim.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/ns/instruktsiya-kak-kupit-kvartiru-na-publichnyh-torgah.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.