Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Содержание

Покупка квартиры в новостройке через риэлтора: Особенности и правила

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке сулит ее владельцу большим успехом, так как до него помещение никто не использовал, а оно само только что было построено, поэтому проблем возникнуть не должно.

Другое дело, когда человек покупает жилье в новостройке через риелтора и думает, как избежать подводных камней, и приобрести нормальное жилье со всеми стандартами. Это сделать не так уж тяжело, главное, важно знать к кому и где обращаться с таким деликатным вопросом.

Если человек не является экономистом, юристом или риелтором и в вопросе недвижимости имеет нулевой опыт, лучше доверить это дело профессионалам, а не заниматься самодеятельностью. В большинстве случаев люди, которые не захотели платить 5% от сделки агентству, потеряли в 5 раз больше только из-за своей невнимательности и непрофессионализма.

Покупка квартиры в новостройке

Итак, основные плюсы этого приобретения:

  1. Новизна – жилье только что было достроено и встречает владельца в новом виде с хорошим ремонтом;
  2. уникальность – до покупателя в помещении вели работы строители, а до них в нем никто не жил. Это отличная возможность приобрести совершенно новую никем не использованную квартиру;
  3. прекрасное состояние и долгое время до ремонта. Человек может не беспокоится о потрескавшемся потолке и плинтусе от 5 до 11 лет. Есть исключения для мелких косметических поправок: обои, смена интерьера, шпаклевка.

Из минусов можно отметить:

  1. Подводные камни;
  2. риэлторские махинации;
  3. недоработку строителей.

Если человек решил приобрести квартиру в новостройке, он должен делать всё тщательно и медленно. Иначе есть риск пропустить значительную недоработку или финансовое мошенничество правообладателей.

Покупатель при просмотре жилья должен обращать внимание следующие факторы:

  • Как ведут себя риелтор и правообладатели;
  • Какие документы подписываются и с кем;
  • Углы и труднодоступные места;

Проверив все человек, может оформить сделку и через месяц, когда все будет готово выехать в новое жилье. Если риелтор имеет опыт в покупке и продаже недвижимости, он сделает все быстро и не затронет ресурсы клиента. В обратном случае могут быть большие потери как по времени, так и по деньгам.

Приобретение жилья в новостройке через риелтора

Покупка жилья в новостройке человеком и через риелтора сильно отличаются друг от друга. Основные отличия:

Самостоятельно человек сможет найти подходящий вариант через 1 – 4 недели активных поисков. После этого идёт период ознакомления и обзора жилого помещения, прилежащих к нему зданий и отделов дома.

Если покупателю все нравится, и он не замечает «подводных камней», он начинает период сделки, в который входит оформление и подписание всех бумаг. Здесь важно не ошибиться, так как многие правообладатели делают одну и ту же хитрость: скрывают недочеты и после подписания сделки утверждают, что изменить ничего нельзя.

Весь период поиска, ознакомления, общения и подписания бумаг займёт до полугода, когда риелтор может с этим справится не более чем за 2 месяца.

Покупатель не может посмотреть квартиру профессиональным взглядом и лишь обращает внимание на большие недочеты, которых в большинстве случаев нет.

Риелтор, перед тем как привести клиента внимательно осматривает помещение, обращается с соседями, смотрит сам район и квартиру на предмет неожиданных нюансов. Если проблем нет, он привозит клиента на место и рассказывает ему, в общем, о квартире, и даёт время ознакомиться с ней.

Если судить по качеству самостоятельной сделки и сделки с риелтором, можно сделать вывод, что второй вариант намного выгоднее и практичнее, чем первый. Если человек купит жилье самостоятельно, в будущем его с 30% вероятностью будут ожидать проблемы разного характера, когда с риелтором эта вероятность снижается до 2 – 10%.

Когда покупатель сам ездит на осмотр, совершает сделку и общается с владельцем, он имеет множество проблем:

  • Проезд – на встречи необходимо добираться либо своим транспортом, либо общественным, что занимает много времени и тратит деньги;
  • Температура – зимой или летом бывает свой дискомфорт в виде слишком холодной или жаркой погоды;
  • Силы и время – человек может потратить на весь процесс покупки до полугода или одного года и кучу сил на весь процесс.

Если человек решил нанять риелтора, он может выдать ему временные права на пользование своим имуществом и личными данными. Это не принесёт никакого вреда, но значительно сократит время на подписание бумаг и различные осмотры.

Риелтор может сам подписывать акты приёмки жилья с помощью временных прав. Кроме того, он вправе решать возникшие вопросы и проблемные ситуации, без вмешательства покупателя. Такие услуги нужны ленивым или занятым людям, у которых нет возможности приезжать на место встречи каждый раз, когда это потребуется.

Оформление сделки через риелтора

Как уже упоминалось ранее, человек может передать все свои права на покупку жилья риелтору, который сделает все быстро и качественно. Но стоит помнить, что даже проверенный человек может быть мошенником, только тщательно скрывать этот факт.

Оформление сделки через риелтора происходит по следующему принципу:

  1. Обращение к специалисту;
  2. Опрос клиента: что, как, где, когда, сколько;
  3. Поиск жилья по желательным критериям;
  4. Обзор;
  5. Общение;
  6. Оформление;
  7. Подписание актов и договора;
  8. Заключение.

Если человек столкнулся с опытным риелтором, он предложит ему пройти небольшой опрос, по результатам которого он будет подыскивать жилье. После того как риелтор найдёт подходящий вариант, он предложит клиенту его посмотреть и в случае положительного результат подписать все необходимые бумаги.

Опытный риелтор сделает все без заминок и задержек в установленный срок от 2 недель до 2 месяцев.

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке через риелторов

Риелтор – это настоящий профессионал экономики и юриспруденции, который может обеспечить качественное, и быстрое исполнение всех заявленных услуг

Но помимо профессионализма сотрудника, существуют еще и подводные камни:

  1. Экономическое преступление – риелтор может списать часть денег на свой личный счет или ввести покупателя в заблуждение, дабы получить на энный процент больше;
  2. Мошенничество – риелтор действует в рамках личной выгоды и создаёт подложные акты приёмки, печати, и подписи. Это позволяет сделать так, что человек после покупки жилья не становится его полным владельцем, он будет лишь арендатором;
  3. Намеренный ввод клиента в заблуждение – сотрудник имеет возможность скрыть некоторые нюансы жилого помещения и продать его по повышенной цене. В законе чётко сказано, что те квартиры, в которых имеются небольшие минусы, продаются в полтора раза дешевле, а те, у которых существуют серьезные проблемы строительного характера, отдаются под доработку;
  4. Кража ценных бумаг и их частей – риелтор может использовать все украденное против владельца помещения. Если работать будет профессионал, доказать, что человек купил это помещение и является его владельцем будет практически невозможно.

Подводных камней достаточно много и появляются они в самый не нужный момент. Но стоит упомянуть, что об их появлении свидетельствует низкий рейтинг и плохие отзывы о риэлтерском агентстве, с помощью которого совершалась сделка.

Какие документы готовят риелторы

Если покупателю все понравилось, и он решил заключить сделку с правообладателем, риелтор готовит следующие документы:

  1. Акты купли/продажи;
  2. Расписку, что жилье передаётся новому владельцу;
  3. Участие риелтора в этом процессе.

Это далеко не весь перечень бумаг, необходимых для успешной сделки, но если начать их перечислять не хватит символов. Если сотрудник добросовестный и не имеет при себе злого умысла, он должен сначала дать бесплатную консультацию и совет своему клиенту, а потом уже начинать процесс оформления.

Какие услуги оказывает риелтор

Сотрудник агентства вправе оказывать следующие услуги:

Прежде чем начать поиск жилья по нужным критериям, риелтор должен расспросить клиента о его целях и желаниях. Это можно сделать в непринужденной обстановке, например, на улице, чтобы человек смог полностью расслабиться и рассказать о своих планах.

Риелтор может искать жилье через поисковые системы с помощью seo – продвижения, вживую и на специальных сайтах. К примеру, на OLX существует колонка «недвижимость», в которой содержится вся информация и объявления об объектах.

Поиск жилья самим покупателем и сотрудником агентства отличается качеством, и скоростью поиска. После успешного нахождения помещения, появляется необходимость в подписании актов и оформлении бумаг. Человек не может сделать все самостоятельно, поэтому приходится обращаться к специалисту.

Риелтор оказывает самые разнообразные услуги. К примеру, некоторые клиенты не любят лишних телодвижений, поэтому обеспечивают сотрудника дополнительными средствами и правами на использование их данных, чтобы он мог вести обзор и приёмку без их участия.

Плюсы и минусы покупки жилья через риелтора

Если человек все – таки решился вести покупку квартиры через риелтора, он имеет следующие преимущества:

  1. Скорость – сотрудник ведёт опрос и общение с клиентом не более 1 часа, поиск до 2 недель, оформление и подписание документов до 2 месяцев. В сравнении с самодеятельностью, все выглядит намного быстрее;
  1. Качество – риелтор не допускает ошибок во время поиска и оформления документов, что делает процесс быстрым и легким. Если сотрудник в ходе сделки допускает оплошность, он ее успешно ликвидирует и продолжает то, что начал;
  1. Гарантия – агентство гарантирует высокое качество и быстро исполнение своих услуг. Если в ходе поиска или сделки были допущены оплошности, агентство либо их успешно исправит, либо вернёт деньги и возместит моральный ущерб.

Минусы:

  • Мошенничество – не редким стали мошеннические действия среди сотрудников риэлтерских фирм в виде неправильного оформления документов или подписания ложных бумаг;
  • Некомпетентность в экономических и юридических вопросах – хоть такие случаи скорее редкость, чем постоянство, но они существуют, и их следует оберегаться;
  • Лень – не все риелторы хотят исполнять свои непосредственные обязанности и могут где ни – будь схалтурить и даже развести клиента на деньги, из-за своей лени.

Как можно было заметить, плюсов в покупке жилья через риелтора намного больше, чем минусов. Хотя недоработки в сфере риэлтерских услуг существуют и их сложно отрицать, но агентства по представлению таких услуг стараются исключить появлении оплошностей до нуля.

Заключение

И так, подведём некий итог вышесказанного:

  1. Покупка квартиры – важное событие в жизни любого человека. К поставленному в такой форме вопросу надо подходить с осторожностью и настойчивостью;
  2. Покупать квартиру в новостройке выгодно и удобно: человек чувствует себя в ней комфортно и безопасно;
  3. Если избегать подводных камней в выборе и покупке квартиры, можно отыскать себе хороший вариант, и приобрести его за небольшую цену;
  4. У риелторов существуют свои плюсы и минусы. Если разбирать их услуги в среднем, рекомендация будет положительная, так как уже много людей испробовало это и есть статистика 70% успешных сделок;
  5. Стоит остерегаться мелких и больших недочетов, чтобы в будущем избежать из-за них проблем;
  6. Человек должен внимательно читать и подписывать документы, даже если риелтор его близкий друг или знакомый;
  7. Риелтор оказывает разнообразные услуги от поиска квартиры до самостоятельной покупки и подписи документов.

Покупать квартиру в новостройке крайне выгодно, а через риелтора еще и качественно. Если человек боится за свое финансовое и юридическое благополучие, он может подстраховать себя как документально, так и нотариально.

Если покупать квартиру по вышеприведенным рекомендациям, можно остаться в ней на долгие годы и жить долго, и счастливо. В обратном случае, кроме потраченного времени и сил ничего хорошего не будет. Все зависит от самого покупателя, его риелтора и обстоятельств сделки.

Важно! По всем вопросам о приобретении жилья через риэлторов, если не знаете, что делать и куда обращаться:

Звоните 8-800-777-32-63.

Или можете задать вопрос в любом сплывающем окне, для того, что бы юрист по вашему вопросу смог Вам максимально быстро ответить и проконсультировать.

Юристы по жилищному праву и по вопросам риэлторов, и адвокаты, кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале, постараются Вам помочь с практической точки зрения в сложившемся вопросе и проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам.

Источник: https://jur24pro.ru/populyarnye-temy/zhile-kvartiry-doma/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-cherez-rieltora-osobennosti-i-pravila/

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке | Ошибки покупателей недвижимости

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Андрей накопил 1 млн рублей и решил, что хватит снимать квартиру. Нужна своя. Увидел рекламу красивого жилого комплекса. Приехал в офис застройщика, там все рассказали. Оказывается, у них как раз сейчас акция, и квартиру можно купить намного дешевле. Но до конца акции осталось всего 3 дня.

Андрей подумал: «Это судьба!», и подписал документы на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик. Спустя месяц он узнал, что были более выгодные предложения в других банках. Спустя полгода – что стройку заморозили.

Ошибка №1. Спешить

Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.

Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения

Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты – сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе – материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.  

Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.

Ошибка №2. Доверять и не проверять

Если не проверить репутацию застройщика, можно попасть на банкрота, компанию-однодневку или долгострой. 

Главный аргумент в пользу надежности застройщика — аккредитация в Сбербанке 

Банк тщательно проверяет репутацию и финансовую надежность застройщиков, их документы и просчитывают возможные риски. 

Вам не нужно самостоятельно изучать разрешение на строительство, проектную декларацию на новостройку, ехать на стройку, проверять ход строительства и объекты, которые уже сданы в эксплуатацию.   

Банк всё уже проверил

Вы можете быть уверены, что застройщик соблюдает 214 ФЗ, который гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир в новостройке.

Если вы хотите подробнее узнать об аккредитации, посмотрите требования банка к застройщикам и список документов, которые проверяет банк. 

Если компания значится в списке проблемных застройщиков, есть негативные отзывы о работе или против неё ведутся судебные разбирательства – аккредитацию она не получит.

Банк регулярно проверяет ход и сроки строительства аккредитованных новостроек.

Если будут выявлены нарушения или негативная информация о застройщике, банк прекращает сотрудничество с компанией и снимает аккредитацию. 

Посмотреть список аккредитованных новостроек 

Ошибка №3. Гнаться за низкой ценой

Даже если вы ограничены в бюджете, внимательно изучите характеристики выбранного жилья. Кроме цены за квадратный метр, есть ещё несколько важных параметров для сравнения новостроек: количество квартир на этаже, толщина стен, безопасность и уровень преступности в районе, наличие инфраструктуры, парковок и т.д. От этого зависит цена.

Чем лучше характеристики, тем дороже квартира и тем комфортнее будет в ней жить

Например, если на этаже больше 15 квартир, цена за квадратный метр будет немного ниже. Но ваш дом будет похож на общежитие: шум, очереди к лифту, сдача квартир в аренду и постоянная смена жильцов.   

Ошибка №4. Верить обещаниям застройщика

«Школы, детские сады и поликлиники…» — обещали район для комфортной семейной жизни. А по факту оказалось, что школа будет построена только через 10 лет, а сейчас ближайшая в 10 км.

Многие застройщики обещают, что будут развивать социальную инфраструктуру – построят школу, детский сад и поликлинику, а на первом этаже жилого комплекса – банки, супермаркеты, аптеки и фитнес-клубы.

Ошибка №5. Не рассчитывать расстояния  

В рекламе жилого комплекса пообещали «15 минут до метро». Это правда, только не пешком, а на автомобиле без пробок или на электричке.  

Квартира уютная и цена подходящая, но до работы вам придётся добираться 1,5-2 часа и каждый день тратить много времени и сил на дорогу. Подумайте, сможете ли вы привыкнуть к таким сложностям?  

Лучший способ узнать все о транспортной доступности и расположении — самостоятельно добраться до новостройки разными способами

Рассчитайте время, которое займет дорога на работу, в школу, детский сад, поликлинику, магазины. Важно также проверить, насколько безопасный путь вашего ребенка в школу: есть ли оживленные участки дороги, открытые перекрестки, трамвайные пути, гаражи или стройка. 

Запомнить 

1. Не спешите с покупкой квартиры, посмотрите другие варианты.

2. Выбирайте новостройки, аккредитованные банками.   

3. Не гонитесь за низкой ценой, внимательно изучите все характеристики выбранного жилья. 

4. Оцените инфраструктуру района. 

5. Проверьте транспортную доступность жилого комплекса.  

Какую квартиру выбрать — с отделкой или без 

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/5-oshibok-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroike

Покупка квартиры у застройщика: подводные камни

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-podvodnye-kamni

Покупаю квартиру в новостройке. О каких «подводных камнях» нужно знать

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Несколько лет назад сестра Кати вложилась в строительство дома в Москве, но ключей от собственного жилья так и не дождалась. Застройщик вывел деньги в офшоры и исчез. Компания обанкротилась. Свою недвижимость дольщики так и не получили и до сих пор пытаются вернуть деньги.

Недавно Катя с мужем решили купить свою первую квартиру. Часть средств сами накопили, часть заняли у родителей, остальное планируют «добить» ипотечным кредитом.

Как подстраховаться, чтобы не попасть в ту же ситуацию, в которой оказалась сестра Кати? Какие существуют тонкости и «подводные камни» при покупке квартиры в новостройке?

Долевое строительство. Что изменилось?

acegif.

com

За несколько лет, которые прошли с момента, когда сестра Кати купила квартиру, были приняты поправки к Федеральному закону о долевом строительстве. Теперь дольщик не платит деньги напрямую застройщику, а кладет их на специальный счет. Средства хранятся, пока покупатель не получит жилье.

Застройщик не имеет прямого доступа к этим средствам. Строительство он ведет, используя собственный капитал или банковский кредит. Если строительная компания разорится, покупатель просто заберет средства из банка.

Эти поправки не отменяют возможность взять ипотечный кредит. Его можно оформить в любом банке, предлагающем выгодные условия. Получается, что средства на счет эскроу поступают из двух источников — от покупателя квартиры и из банка, где он взял ипотеку.

Новая система защищает дольщиков: владельцу строительной компании гораздо сложнее вывести деньги в офшоры или скрыться с ними в Лондоне. Но она не гарантирует, что застройщик не обанкротится и строительство не прекратится.

Да и от финансовых потерь полностью не избавляет. Поэтому прежде чем заключить договор долевого участия (ДДУ) и передать средства на счет эскроу, нужно провести серьезную подготовительную, а иногда и следственную работу.

Проверить застройщика

acegif.

com

  1. Ознакомиться с его учредительными документами на его официальном сайте или получить копию в офисе строительной компании.

  2. Изучить информацию на сторонних ресурсах:
  • какую оценку строительная компания получила в рейтинге Единого реестра застройщиков. Чем выше балл, тем точнее она выполняет свои обязательства по срокам.
  • ведутся ли судебные разбирательства с участием застройщика или, быть может, в его адрес заведено дело о банкротстве. Эти сведения можно почерпнуть в картотеке арбитражных судов и на сайте ФССП.
  • есть ли у компании долги и может ли она заключать сделки — такую информацию предоставит сайт ФНС.
  • белые и черные списки застройщиков на сайтах региональных органов строительного надзора
  • отзывы в соцсетях и на форумах.

Проверить новостройку

acegif.

com

У нее есть два важнейших документа — разрешение на строительство и проектная декларация, которые должны быть выложены на сайте застройщика. На что нужно обратить особое внимание:

1) сроки строительства. Это своего рода проверка компании на адекватность. Если, к примеру, компания обещает в проектной декларации возвести в Сибири монолитный ЖК с нуля за 1,5 года, доверять ей не стоит. Строительство по этой технологии в северном регионе занимает минимум 2 года плюс 1 год — запасной, на случай форс-мажоров.

2)дата выдачи разрешения. Все поправки в ФЗ о долевом строительстве вступили в силу 1 июля 2018 года. Многие из них не распространяются на проекты, которые получили разрешение до этой даты.

Например, компания, занимающаяся таким объектом, не обязана использовать эскроу-счета. Она может распределять средства между объектами: на деньги дольщиков одного дома строить другой, более проблемный.

Не должна перечислять взносы в компенсационный фонд (о нем подробнее чуть ниже) и т.д. У покупателя квартиры в таком доме меньше гарантий и защиты.

3)источник финансирования. Хороший знак, если кредит на возведение дома компания получила у надежного банка (обычно в этом же банке открывают эскроу-счета) — Сбербанка, ВТБ, банка Дом.рф.

По закону все застройщики должны публиковать полную информацию о себе и своих проектах на едином портале Наш.Дом.рф.

На этом ресурсе можно найти: кто является учредителем компании, сколько объектов она строит в данный момент, какие из них считаются проблемными.

На карточке дома должны быть выложены разрешительная и проектная документация, отчетность. Здесь же каждый месяц появляются новые фото и видео со стройки.

Запросить заключение о степени готовности объекта

acegif.

com

Этот пункт актуален в том случае, если стройка началась до 1 июля 2019 года. До этого момента работа через эскроу-счета была для застройщиков желательной, но необязательной.

Они имели право брать деньги напрямую у дольщиков.

И могут продолжать это делать, если докажут, что к июлю 2019 года успели продать 10% площадей (жилых и нежилых) и построить 30, 15 или 6% от общей площади дома (в зависимости от важности объекта и категории застройщика).

Строительная компания просит внести деньги за квартиру без привлечения эскроу-счета? Нужно запросить у нее официальное заключение о степени готовности объекта, которое выдает тот государственный орган, отвечающий в этом регионе за долевое строительство. А затем проверить эту информацию на сайте Наш.дом.рф.

Обратиться в компенсационный фонд

acegif.

com

Как защитить покупателей, которые платят напрямую застройщику, а не кладут деньги на эскроу-счет? По закону строительная компания должна перечислять 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии (ДДУ) в компенсационный фонд. Если у застройщика возникнут финансовые проблемы, то Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства вмешается в дело о банкротстве. Он либо поможет достроить дом, либо заплатит компенсации дольщикам.

Поэтому прежде чем перечислять деньги, нужно удостовериться, что строительная компания внесла взнос. Сделать этого можно по номеру ДДУ через сайт фонда.

Внимательно читать договор

acegif.

com

Желательно с юристом, ведь за запутанными формулировками могут скрываться самые невыгодные для покупателя условия. В ДДУ должны быть указаны все существенные условия сделки: адрес объекта, номер квартиры, этаж, высота потолков и площадь, цена квадратного метра, полная стоимость и т.д.. Особенно внимательно нужно отнестись к пунктам:

  • дата передачи квартиры. Например, застройщик обещает ввести дом в эксплуатацию в III квартале 2020 года, а передать ключи — в течение 80 дней. Задержится хоть на 1 день — можно требовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Правда, если квартира куплена по эскроу-системе, покупатель не вправе претендовать на неустойку.
  • компенсация площади. Построенная квартира может оказаться чуть больше или меньше прописанной в договоре. В ДДУ застройщик зачастую указывает, что за недостачу квадратных метров он не несет ответственности, а вот за дополнительную площадь, напротив, потребует доплату. Не устраивают эти условия? Нужно просить скорректировать договор.
  • кто подписывает. Если со стороны застройщика подпись ставит не генеральный директор (как должно быть), а по доверенности директор по продажам, нужно попросить у него заверенную копию документа.

Чтобы строительная компания не продала одну и ту же квартиру разным дольщикам, каждый ДДУ регистрируется в Росреестре — самим покупателем или застройщиком по доверенности. Платить за квартиру можно только после регистрации.

Оформить страховку

acegif.

com

Покупка квартиры в новостройке — это серьезный риск для дольщика. И он становится гораздо выше, если человек берет ипотеку в банке. Если что-то пойдет не так, стройка остановится, а застройщик разорится, покупатель останется без квартиры и денег, но с кредитом, который нужно выплачивать.

Поправки к ФЗ о долевом строительству пытаются нивелировать эти проблемы. Покупатель либо покроет убытки за счет компенсационного фонда (если он платил застройщику деньги напрямую), либо вернет банку его деньги с эскроу-счета. Правда, сам в этом случае останется в накладе: он уже успел отдать солидные проценты по кредиту, и их ему никто не вернет.

В этом случае покупателям квартир поможет новый совместный проект Страхового Дома ВСК и Банка ДОМ.РФ. Он так и называется — «Возврат процентов».

Вячеслав Куприянов, продукт-менеджерЦентра развития продуктов Страхового Дома ВСК:

«Этот продукт создан в интересах заемщиков, которые берут квартиру в ипотеку на первичном рынке. Если происходит банкротство застройщика, с эскроу им вернутся только первоначально вложенные средства.

Подключая наш новый сервис, они гарантированно получат компенсацию за те проценты, что уже успели выплатить банку.

Мне кажется, это действительно ценное страховое предложение, которое защищает деньги покупателя недвижимости и помогает ему извлечь максимум из непростой ситуации».

Оформить новую страховку «Возврат процентов» можно одновременно с заключением кредитного договора в Банке ДОМ.РФ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vsk/pokupaiu-kvartiru-v-novostroike-o-kakih-podvodnyh-kamniah-nujno-znat-5e96be237c2aaa48d52d4103

Покупка квартиры в новостройке: как избежать «подводных камней»

Подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Собственное жилье – это мечта каждого самостоятельного человека, которая вполне осуществима в российских реалиях, когда есть возможность не только заработать на квартиру, но и выбрать ее из множества предложений на рынке, в том числе из новостроек.

Но, как показывает практика, заработать на жилье и выбрать понравившуюся квартиру – это еще не гарантия непосредственного вселения покупателя в нее.

Доказательством возможных проблем у покупателей после оплаты недвижимости могут служить примеры того, как граждане купили квартиры, но в силу различных обстоятельств не могут воспользоваться своим правом собственности. Таких примеров масса, и далеко ходить не надо.

О «подводных камнях» при покупке квартир в новостройках, о рисках для покупателей, заложенных на стадии бизнес-планирования, об осторожности при выборе квартир и многом другом в нижеследующей статье.

Вкладывая денежные средства в недвижимость, особенно если это происходит на стадии котлована, каждый из нас надеется, что строящийся жилой комплекс будет вовремя завершен и собственники квартир без проблем заселятся в свое жилище.

Однако в жизни не все так просто и обычные граждане, которые долгое время собирали деньги на «вожделенную квартиру», оказываются у разбитого корыта, обивают пороги судов и различных государственных инстанций с целью поиска ответа на вопрос, кто виноват и что делать. Хорошо если речь идет только о задержке сроков сдачи объекта.

Например, в жилом комплекса «Шушары» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга сдача отдельных объектов перенесена с 2014-го на 2015 и 2016 года, что очень плохо, но не критично, так как строительство продолжается и это главное. Намного хуже, когда строительство объектов, в силу управленческих ошибок, обыкновенного мошенничества или других причин, просто-напросто заморожено, когда поданы заявления о преступлениях, исковые заявления, когда сделано все, что возможно, а граждане так и остаются «на улице» и им уже ничем не помочь.

Рано или поздно, если строительство проводится незаконно, оно будет остановлено Главгосстройнадзором, как это было сделано в отношении жилого комплекса «Чеховский сад».

Каким же образом гражданам застраховать себя от долгостроев? Есть ли схемы, гарантирующие получение жилья в назначенный срок? Что необходимо предусмотреть перед покупкой квартиры? Разобравшись, как минимум, в этих вопросах, у потенциальных покупателей недвижимости появится больше шансов получить квартиру в оговоренные сроки, но гарантировать на сто процентов соблюдение интересов покупателей недвижимости никто не возьмется. Риски для покупателей, которые закладываются на стадии формирования бизнес-плана проекта жилого комплекса. Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.

Маркетинг с ошибками

1. Если маркетинговые исследованя проведены не профессионально, то при продаже квартир велика вероятность того, что у компании-застройщика возникнут сложности с финансированием проекта за счет привлеченных средств покупателей, так как спрос на жилье будет ниже ожидаемого. 2. В результате маркетинговых исследований выявлены не все потребности в инфраструктуре проекта, что негативным образом скажется на спросе. Отсутствие магазинов, больниц, школ или если доступность к ним затруднена самым негативным образом скажется на финансировании проекта, так как жилье без наличия инфраструктуры мало кому нужно. Недостаток финансирования ведет к задержкам сроков сдачи жилого комплекса и его отдельных составляющих.

Нехватка мощностей, не выявленная изначально

На стадии планирования объекта не выявлена нехватка мощностей, которые необходимы для сдачи проекта. Каждый жилой комплекс должен быть обеспечен водой, электроэнергией и другими коммуникациями, поддерживающими жизнедеятельность человека. Если, а так бывает часто, ошибочно рассчитаны мощности для жилого комплекса и пути их подключения, то, соответственно, по ходу строительства необходимо дополнительно дорабатывать проект, искать другие возможности для подключения комплекса к коммуникациям. А это деньги и время, задержка в сроках сдачи проекта, а зачастую и замораживание строительства, так как иногда дополнительные мощности можно и не найти.

Плохо отработаны взаимосвязи в сроках работ

Любой бизнес-план проекта должен содержать конкретные сроки работ по проекту, которые являются ключевыми и основополагающими факторами как для компаний-застройщиков, так и для потенциальных покупателей. Покупатели, принимая решение о покупке жилья, должны ориентироваться на окончательную дату сдачи проекта. В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.

Риски при отсутствии разрешения на строительство

После того, как компания-застройщик подготовила соответствующий бизнес-план проекта, ей в обязательном порядке необходимо подготовить документацию по строительству, в том числе получить разрешение на строительство, что является гарантией для сдачи объекта. Если речь идет о строительстве жилого комплекса на средства дольщиков, то согласно ст. 21  Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», проектная декларация застройщика в обязательном порядке должна содержать информацию, в том числе о разрешении на строительство. Другими словами, без разрешения на строительство само строительство не начнется, что уже обеспечивает интересы дольщиков, так как выполнено одно из основных условий строительства. Более рискованной формой приобретения жилого имущества в собственность является покупка квартир путем вхождения граждан в жилищно-строительные кооперативы или жилищно-накопительные кооперативы, процедура создания и деятельность которых регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных  кооперативах». Бывает так, что строительство уже ведется, а разрешение на него не получено жилищным кооперативом, это является существенным риском, так как в случае неполучения разрешения строительство может быть просто остановлено контролирующими органами. Если выбирать из двух зол меньшее, то приобретение собственности по договору долевого участия на порядок выгодней в плане безопасности и обеспеченности в сравнении со схемой через жилищные кооперативы.

Неумение распоряжаться финансами ведет к срыву сроков сдачи проектов

Исполнение принятого бизнес-плана проекта – это не только перечень работ и дат, в которые работы должны быть завершены. Исполнение бизнес-плана во многом зависит от того, как финансисты застройщика смогут справиться со своей работой, обеспечив бесперебойное поступление денежных средств на строительство. Своевременный оборот финансов, в том числе привлечение денежных средств инвесторов для строительства, кредитная политика застройщиков являются важной составляющей для соблюдения сроков строительства. Не секрет, что если есть недофинансирование проекта, то подрядчики застройщика, особенно это касается мелких подрядчиков, могут в соответствии с заключенными договорами приостановить проведение работ. Не факт, что это скажется на окончательном сроке сдачи проекта, но риск такой есть. При этом недофинансирование может быть из-за банального отказа банка выдать кредитные денежные средства «сегодня», а денежные средства «завтра» – это уже просрочка по финансированию строительства объектов, и как возможные последствия –  перенос сроков. Задача финансовой службы застройщика как раз и состоит в том, чтобы все денежные потоки были правильно спланированы и поступили вовремя для освоения.

Некачественное строительство объекта как фактор, отодвигающий сроки его сдачи

Строительство новостроек достаточно жестко контролируется со стороны соответствующих государственных органов и любые работы, выполненные некачественно или с использованием непригодного материала, или не по предусмотренным законодательством техническим  параметрам, ведут к переносу сроков сдачи проектов. Переделки, расторжение договоров, удорожание проекта и прочие неприятности в связи с проведением некачественных работ ведут к ухудшению платежеспособности застройщиков. Одно цепляется за другое, а страдают покупатели, так как, опять же, все это ведет к переносу сроков сдачи проектов.

Обыкновенное мошенничество

Такое тоже бывает часто. Создается юридическое лицо, получаются необходимые лицензии, формируются бизнес-планы проектов. Следующий и главный этап для лжезастройщиков – получить финансирование на проект и исчезнуть с деньгами за границей. Подстраховаться покупателям от данной напасти достаточно сложно, так как застройщики могут иметь и положительную репутацию, но вдруг наступил финансовый кризис и те, кто раньше строил, пытаются сохранить деньги за собой, а там  хоть трава не расти. Риски возрастают в сложные периоды деятельности застройщиков, когда давление на бизнес увеличивается, что приводит к ухудшению платежеспособности юридических лиц.

Форс-мажорные обстоятельства

Форс-мажор (от французского – высшие силы), или по-русски –  непреодолимые силы, могут являться причиной переноса сроков сдачи объектов. К таким обстоятельствам могут относиться, например, стихийные бедствия, война, революции и другие события, которые не зависят от воли сторон, но препятствуют строительству объектов. В случае наступления непреодолимой силы стороны могут заключить дополнительные соглашения к уже существующим договорам с указанием новых сроков проведения работ и сдачи проектов.

Выводы

Все перечисленные «подводные камни» при покупке квартир в новостройках являются действительно «подводными», так как в большинстве своем скрыты от глаз обычных покупателей недвижимости. Но порой и сами покупатели квартир виноваты в своих бедах, если не достаточно осознанно выбирают застройщика, от которого зависит сдача объектов строительства в предусмотренные договором сроки. Соблюдая минимальные правила проверки застройщиков, поручителей по проектам и всех известных обстоятельств, покупатели в большинстве случаев могут избавить себя от проблем в будущем.

Рекомендации

1. Приобретайте недвижимость в новостройках путем заключения договоров долевого участия, что является менее рискованным способом получения жилья в собственность в сравнении с участием граждан в жилищно-строительных кооперативах. 2. При выборе объекта, в особенности на стадии котлована, обращайте внимание на репутацию застройщика. Ответьте для себя на следующие вопросы: – Как долго застройщик занимается строительством новостроек? – Есть ли у данного застройщика долгострои по предыдущим проектам? – Что о застройщике говорят покупатели на форумах? – Является ли застройщик платежеспособным по отчетности? – Кто в действительности стоит за застройщиком, какие конкретные физические лица, какая у них репутация? 3. Обратите внимание на то, с какими банками работает застройщик. При заключении  договора долевого строительства банки могут являться поручителями по сделкам, что дополнительно обеспечивает безопасность вложений покупателей. Соответственно, банки не будут кредитовать плохо проработанные или убыточные проекты жилых комплексов, так как это может нанести банкам материальный ущерб. Выбирая застройщика, выбирайте и банк, с тем расчетом, чтобы рейтинг банка был не ниже тридцатого среди российских банков. В случае неплатежеспособности застройщика и недостройки объекта банк может выступить как солидарный ответчик перед покупателями квартир. 4. Обеспечение обязательств застройщика перед покупателями может обеспечиваться страховкой гражданской ответственности застройщика, что предусматривает выплату страховых премий покупателям, в случае если застройщик не исполнит свои обязательства. 5. Вкладывая денежные средства в недвижимость, используйте опыт профессиональных риэлторов и юристов, которые помогут выявить «подводные камни» при покупке квартир в новостройках.

6. Если являетесь стороной по договору долевого участия, и застройщик переносит сроки сдачи объекта, то незамедлительно взыщите с застройщика неустойку в судебном порядке за каждый день просрочки по договору.

Источник: https://www.cian.ru/stati-pokupka-kvartiry-v-novostrojke-kak-izbezhat-podvodnyh-kamnej-217940/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.