Подписание дду и кредитного договора

Покупка квартиры по ДДУ: особенности и риски

Подписание дду и кредитного договора

Получите бесплатную консультацию юриста!

К сожалению, далеко не у всех граждан есть возможность купить квадратные метры, пусть даже в строящемся доме, на собственные средства. Поэтому физлица вынуждены обращаться в различные финансовые учреждения с целью получения ипотечного займа.

Каковы особенности покупки квартиры по ДДУ с использованием средств по кредитному договору?

  1. Как правило, стройфирмы сотрудничают сразу с несколькими банками. Это кредитные учреждения, готовые предоставить ипотеку на более выгодных, чем другие банки, условиях. Уточнить список банков, которые могут предоставить заем на приобретение квадратных метров по ДДУ, можно на официальном сайте стройфирмы.
  2. Большинство банков отказываются подписывать кредитный договор, если многоэтажка находится на стадии «котлована». Степень готовности дома должна составлять как минимум 20—30 %.
  3. В большинстве случаев банки просят дольщика предоставить первоначальный взнос, составляющий 10—20 % от стоимости квартиры. Таким образом, размер займа не превышает 80—90 % от полной стоимости жилища.
  4. Процентная ставка по кредитам на приобретения жилья по ДДУ всегда выше, чем на покупку «вторички». Объясняется это более высокими рисками для кредитного учреждения.
  5. Для получения кредита дольщик должен соответствовать определенным требованиям, предъявляемым к возрасту, гражданству, уровню дохода и т.д. Кроме того, у физлица должна быть хорошая кредитная история.
  6. Возводимый недвижимый объект находится в залоге у кредитного учреждения до тех пор, пока дольщик полностью не исполнит взятые на себя обязательства.
  7. Банки, как правило, требуют от дольщиков страхования квартиры, а также страхования жизни физлица и риска утраты трудоспособности. Если дольщик отказывается сделать это, банк или повышает кредитную ставку, или полностью отказывает гражданину в предоставлении займа. Более подобные условия можно посмотреть на официальном сайте соответствующего банка.

Важно! С 2018 года в России начнет свое действие специальная ипотечная госпрограмма «Ипотека 6 %».

Благодаря ей многодетные семьи смогут оформить заем на ДДУ по кредитному договору, ставка которого составит всего 6 % годовых. Максимальная сумма ипотеки составит 8 миллионов рублей для Санкт-Петербурга.

Уточнить все основные условия предоставления займа вы можете у специалистов общественной организации «Правовой Петербурга».

Кредитный договор и ДДУ: какие существуют риски?

Многих граждан при оформлении кредитного договора для покупки жилья по ДДУ интересует, есть ли риск остаться в «минусе»?

Рассмотрим несколько ситуаций.

  1. Кредит взят в валюте. Это крайне рискованный способ, поскольку от курса валюты зависит и размер платежа. Учитывая, что кредит для покупки жилья по ДДУ берется на длительное время, дольщик может столкнуться с резким увеличением курса той или иной валюты в течение определенного периода. Решить эту проблему можно несколькими путями, начиная с реструктуризации долга и заканчивая продажей предмета залога.
  2. Дольщик хочет осуществить уступку прав по ДДУ. Для реализации этой возможности потребуется согласие банка, но кредитное учреждение может его и не предоставить.
  3. Дольщик хочет расторгнуть кредитный договор и ДДУ досрочно. Как правило, это происходит тогда, когда стройфирма не выполняет свои обязательства по ДДУ. В этом случае банк потребует не только выплаты всей суммы долга, но и может обязать физлицо возместить все понесенные им убытки. Проблема состоит в том, что стройкомпания может затягивать с возвратом денег, а то и вовсе отказаться от расторжения ДДУ.
  4. Стройфирма не успевает во время достроить многоэтажку, соответственно, заселение в квартиру откладывается. На дольщика в это время может ложиться двойная финансовая нагрузка: с одной стороны, он вынужден вносить платежи по договору, с другой — оплачивать съемное жилье. Но эти расходы на съем можно в дальнейшем взыскать со стройкомпании.

Важно! Если вы желаете оформить кредитный договор для приобретения квадратных метров по ДДУ — посоветуйтесь с адвокатом по долевому строительству. Опытный специалист оценит все возможные риски и последствия подписания указанного соглашения.

Желаете узнать особенности оформления кредитного договора для покупки квартиры по ДДУ? Наши юристы ответят на интересующие вас вопросы по номеру +7(812)603-72-21, или на странице «Бесплатная консультация онлайн».

Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/ddu-i-kreditnyy-dogovor/

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Подписание дду и кредитного договора

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных.

Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности.

Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт.

Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще.

Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка.

Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита.

После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Каждую заявку банковское учреждение рассматривает в индивидуальном порядке, поэтому ставки кредита для разных заемщиков могут сильно отличаться. Они зависят от многих факторов: суммы первичного взноса, периода кредитования, наличия или отсутствия страховок и т.д. Как правило, первоначальные ставки намного выше тех, которые предлагает банк после сдачи объекта и оформления квартиры в собственность дольщика. Разница составляет примерно 5%.

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов.

Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика.

Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу по недвижимости для проведения всестороннего анализа.

На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите.

К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита под залог ДДУ. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Кредитный договор подписывается до заключения ДДУ, но все денежные операции производятся банком только после того, как будет пройдена регистрация договора в Росреестре. Как правило, по условиям ипотеки предусмотрен первоначальный взнос, вносимый дольщиком непосредственно на счет застройщика, который также уплачивается после регистрации ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке.

Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда.

В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

Условия кредитования:

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет.

В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %.

Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость.

Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту.

Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке.

Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья.

Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

Прежде, чем подписывать договор с застройщиком, следует проверить его репутацию, прочитать о нем отзывы в интернете, посетить официальный сайт строительной компании, где посмотреть уже сданные дома и ход работ на выбранном вами объекте. Необходимо подвергнуть тщательной проверке документы застройщика, которые он по закону обязан представить для ознакомления, проанализировать ДДУ на предмет наличия скрытых условий, ущемляющих права дольщика. Конечно, все эти действия проще совершить профессионалу, чем обычному гражданину, не знакомому с тонкостями долевого строительства и не знающему законодательных актов.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/pokupka-kvartiry-po-ddu-v-ipoteku

Процесс покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Подписание дду и кредитного договора

Когда мы начали выбирать квартиру мы и не предполагали, что это целый квест! Сначала мы выбирали жилье на вторичном рынке, но достаточно скоро поняли, что то, что нам нравится стоит больше, чем мы планировали, а залезать в огромную ипотеку совершенно не хотелось))

Поэтому наш выбор пал на строящиеся апартаменты в ГК Лайнер на Ходынском поле. Район, цена, застройщик — всё нас устроило, и конечно тот фактор, что придется взять в ипотеку достаточно небольшую сумму.

Хочу написать в этой статье о порядке покупки строящегося жилья в ипотеку от момента выбора до перечисления средств за объект. Так как для нас это всё было очень ново, то вот такой порядок действий очень сократил бы наши телодвижения, если был у нас с самого начала)) Всю последовательность действий приходилось собирать по крупицам с застройщика, банка и страховой))

Хоть в нашем случае это не квартира, а апартаменты, порядок действий такой же. В чем принципиальное отличие апартаментов от квартиры я напишу в другой статье, но с точки зрения оформления договора долевого участия и ипотечного договора – никакой.

Конечно, начинается всё с этапа Выбора. Как я написала, мы остановили свой выбор на ГК Лайнер. При общении по телефону нам забронировали удовлетворяющие нас апартаменты, и сразу выслали договор бронирования для ознакомления.

В следующий приход в офис мы сходили посмотрели наши апарты (возможность уже была, так как объект сдается в этом году), подписали договор бронирования. После этого мы для себя поняли, сколько мы сможем внести первоначальный взнос, а сколько нужно будет взять в ипотеку.

Плюс практически всегда застройщик просит оплатить услуги в размере 1-1,5% от стоимости жилья. У нас в эту сумму входит 5 этапов, включая регистрацию ДДУ, регистрацию собственности и кучу всего ещё, бесполезно отказываться от этих услуг, все эти договоры заключаются в одностороннем порядке.

Та же история была и с ДДУ, ни одни пункт договора нельзя было оспорить – не хотите, не покупайте.

Чтобы было легче выбрать банк, лучше скачала выбрать объект, так как у застройщиков свои спецпредложения от банков, а на строящиеся объекты ещё и не каждый банк даст ипотеку.

Это в случае со вторичным рынком можно сначала выбрать банк и получить одобрение, а потом искать квартиру. В нашем случае, объект был аккредитован ВТБ 24 и Сбербанк.

Так как у нас уже было одобрение от ВТБ на вторичку, мы решили остановиться на нем, чтобы не пересобирать тучу документов.

Пока идет одобрение ипотечного кредита, застройщик высылает проект ДДУ, с которым, как я писала, можно ознакомиться в одностороннем порядке)) Все наши возмущения на счет передачи ключей через полгода после сдачи и оплаты коммунальный услуг в этот период, остались без внимания застройщиком (Интеко), никто не будет создавать прецедент и менять договор ради одного покупателя. Оспорить пункты договора можно будет потом в суде.

Далее идет достаточно запутанный процесс подписания Кредитного договора. Как только ипотеку одобрили – необходимо уведомить об этом застройщика. Ипотечный менеджер передает нас в руки кредитного менеджера того же банка.

Параллельно идем открывать счет в этом банке, сообщаем об этом вашему новоиспеченному кредитному менеджеру. Ищем страховую, которая возьмется застраховать заемщика от несчастного случая. Например, ввиду моей честности ВТБ Страхование отказались меня страховать, узнав, что у меня есть травма запястья.

Для другой страховой пришлось умолчать этот факт. Представитель страховой самолично должен уведомить вашего кредитного менеджера, что они готовы застраховать заемщика.

На что кредитный менеджер готовит проект Кредитного договора и сообщает страховому представителю номер Кредитного договора для составления договора ипотечного страхования. Также у вашего кредитного менеджера должен быть проект ДДУ, если ему не выслал Застройщик, то это должны сделать вы.

Вот тут теперь важно собрать всех в кучу в один день – представитель страховой с договором ипотечного страхования (в нашем случае это был просто курьер), ваш кредитный менеджер с кредитным договором. В общем-то, нам сказали, что подписать договор ипотечного страхования можно было и позже, после регистрации ДДУ, уже на второй встрече в банке.

Итак, Кредитный договор подписан, настало время зарегистрировать ДДУ в Росреестре, и только после этого банк имеет право перечислять средства.

К этому моменту у нас уже должны быть на руках: Доверенность на регистраторов от застройщика, заверенная нотариусом. Возможно, этим можно заниматься и самостоятельно, но у нас было уплачено)) Также должна быть оплачена госпошлина за регистрацию. Так как нас два собственника, то две госпошлины, и ещё заверенная копия свидетельства о браке.

Со всем этим добром и копией кредитного договора едем к застройщику)) Примерно 2 недели на регистрацию ДДУ. После чего застройщик уведомляет нас о регистрации, едем к нему, забираем свой экземпляр ДДУ, получаем квитанцию на оплату полной суммы квартиры.

После этого снова назначаем встречу с нашим кредитным менеджером, везем ему ДДУ. К этому моменту уже должна лежать сумма на первоначальный взнос. В этот же день кредитные деньги поступают на счет, полная сумма за квартиру аккумулируется на счете. Плюс с нас взяли 3000р за перевод на счет застройщика. Оператор переводит деньги со счета на счет застройщика – всё!

Шучу)) Конечно, это ещё далеко не всё)) Теперь ждем сдачи дома в эксплуатацию, после чего последует оформление в собственность и страхование объекта недвижимости. Тоже процесс покрытый туманом, напишу об этом, как пройду через это))))

А пока – вот вам схемка, наслаждайтесь))

Источник: https://www.project-blog.ru/?p=4095

Особенности оформления квартиры в ипотеку по ДДУ

Подписание дду и кредитного договора

Ипотека на долевое строительство – интересное и востребованное предложение в связи с отсутствием реальной возможности населения приобретать жильё в новостройке или на вторичном рынке.

Такой вид кредитования делает гражданина владельцем недвижимости в перспективе, по факту возврата кредита и процентов за пользование им. Только после того, как будет выплачен взятый кредит на жильё, квартира в ипотеку по ДДУ становится собственностью дольщика.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Долгосрочный характер кредитования и большая процентная ставка обуславливают приоритет задачи приобретения жилья, а не цели вложить деньги в недвижимость.

Самая существенная особенность состоит в том, что ипотека по ДДУ – это не право на реальную собственность (на жильё): его ещё даже нет, а право залога на то, что будет когда-то построено, при этом даже нет гарантии завершения стройки.

Момент оформления ипотеки также важен: одно дело начать процесс оформления ипотечного кредита на этапе котлована, совсем другой вариант, когда новый дом готовится к сдаче в эксплуатацию.

Важный момент в долевом строительстве – договор между дольщиком и застройщиком и обязательная регистрация каждого ДДУ в Росреестре.

Участие застройщика, влияние законодательного регулирования, особенно, в части компенсационного фонда, правил его работы и отчислений в него, обязательные платежи дольщика – эти условия обязан соблюдать застройщик.

Факт получения собственности только после подписания акта приёмки-передачи квартиры, которому может предшествовать длительный период устранения недостатков построенного жилого дома в целом и по отдельной квартире, в частности.

Риск замены застройщика другой организацией – право Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, редкое явление, юридически маловероятное событие, но это веский аргумент в переговорах с банком об ипотеке.

Существенный момент – наличие кредитов и истории их возвратов у застройщика.

Если застройщик уже построил несколько зданий и ни разу не брал кредит в банке – немного лучше, чем застройщик, который взял один небольшой кредит, сразу вышел на просрочку и достаточно долго погашал задолженность:

  1. Кредитная организация может оценить застройщика как состоятельного партнёра, когда он имел задолженность по кредиту, но вышел из сложной финансовой ситуации, построив дом, исполнив обязательства перед всеми дольщиками.
  2. Кредитная организация может отказать застройщику, который имеет крепкие позиции в компенсационном фонде дольщиков, имеет хорошую финансовую отчётность, из которой видно приход заёмных средств от партнёров и расчёт по обязательствам.
  3. Кредитная организация всегда пристально обратит внимание на позиции дольщика, претендующего на ипотечный кредит, после того как решит, что его застройщик может исполнить свои обязательства.

Гражданин, который уже стал дольщиком, и его договор долевого строительства имеет регистрацию в Росреестре, может обратиться за ипотечным кредитом на любом этапе строительства жилого дома.

Этапы оформления

Покупка желанной квартиры в долевом строительстве в ипотеку оформляется в законодательно обозначенном порядке с учётом особенностей конкретного банка или кредитного учреждения.

Общие условия получения ипотеки:

  • подготовить необходимый пакет документов;
  • подтвердить стабильность доходов, гарантировать свою платёжеспособность.

Остальные юридические действия прояснятся по факту в процессе изучения банком финансового состояния застройщика, его репутации и детальных данных дольщика.

Требования банков отличаются, но в целом на предварительном этапе оформления ипотеки нужно сформировать пакет документов по трём основным позициям:

  • личные данные: удостоверительные документы, возраст, свидетельства (военный билет, маткапитал), льготы, отношение к воинской службе;
  • данные по отношениям с застройщиком: договор, его регистрация, время начала строительства, текущий этап, стабильность платежей;
  • третьи лица: согласие родственников, возможные ситуации, вытекающие из родственных отношений, имущественное состояние; семейное положение, дети.

Если дольщик, претендующий на ипотечный кредит (в идеале) по всем трём позициям, будет интересен банку, то сомнительно, что ему вообще нужна ипотечная обуза на 5, 10 или 20 лет и отсутствие права собственности на построенную квартиру до окончания ипотеки.

Если дольщик на самом деле заинтересован в кредите под строящееся жильё, значит, в большинстве моментов у него есть пробелы или объективные причины, по которым он не в состоянии оплачивать строящееся жильё и заинтересован в заёмных средствах.

Основной этап оформления любого кредита, а ипотечного в особенности, ведь жилья нет, собственности нет, есть только договор на право, которое когда-то возникнет, – выяснение банком состоятельности застройщика и дольщика.

Как только «математический» аппарат банка оценил риски, служба безопасности подтвердила документы и обстоятельства, предоставленные дольщиком, наступает следующий этап:

  1. По большому счёту: работнику банка все равно, какова кредитная история дольщика, насколько достоверны предоставленные им сведения.
  2. При любом положении вещей деньги банка и документы гражданина на ипотеку дают право банку и дольщику отстаивать свои интересы в установленном законом порядке.

На этих простых основаниях дольщик, заинтересованный в ипотечном кредите и отдающий себе отчёт в том, что его ожидает при удачном стечении обстоятельств и при наступлении непредвиденных отрицательных последствий, может смело подготовить обозначенный выше пакет документов и предоставить его банку.

Регистрировать в обычном порядке, отправить почтой, или записаться на приём. Нет разницы, как инициировать отношения. Важно, что начнётся после регистрации.

В конкретном банке предложат что-то уточнить, что-то донести, на что-то ответить. Детали процедуры оформления ипотеки зависят от конкретного банка, времени, этапа строительства и множества других факторов.

В каждой конкретной ситуации можно просто обратиться сразу в несколько кредитных учреждений. В случае удачи, будет заключён только один договор об ипотеке. Останется только выполнить обязательства по нему.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Ипотечный кредит – очень длительная процедура. Взять кредит не проблема, когда достаточно времени и нервов было потрачено для этого.

Расторгнуть – это проблема, даже когда все обязательства были исполнены досрочно и с переплатой. Переуступка – значимое юридическое действие, но на практике доступная «только банкам».

Расторжение юридических отношений для гражданина во много раз сложнее, чем их создание.

До последнего платежа и снятия обременения с построенного жилья важно много лет исполнять стабильно и чётко свои обязательства. Образец плана погашения задолженности, калькулятор по суммам, перерасчётам и изменяющимся условиям погашения банк всегда будет стабильно предоставлять заёмщику.

С момента заключения кредитного договора, пройдя трудоёмкий этап оформления ипотеки, следует сразу ориентироваться на то, что банк тщательно проверит все платежи за все годы и сделает всё возможное, чтобы как можно дольше не расставаться с гражданином и не предоставлять ему его законное и полное право на его собственное жильё.

Естественно, это самый жёсткий вариант завершения ипотечного кредита, но лучше всего ориентироваться именно на него.

Вероятно, в ходе исполнения кредитного договора придётся пойти на оформление другого кредита, сменить Сбербанк на Россельхозбанк или ВТБ, пройти рефинансирование.

Может обнаружиться задолженность перед Газпромбанком по совершенно давней сделке с личным автомобилем, а тут ипотека была предоставлена под долевое строительство, и фактически получается, что порядок заключения ДДУ вкупе с ипотекой не был соблюдён.

Банк всегда будет держать каждого своего клиента на контроле, а случай – покупка намеченной квартиры в ипотеку по ДДУ – это контроль пристальный и длительный. Банковская логика всегда отличалась нежеланием предоставлять что-то клиенту даже после завершения отношений, но позиция банка чётко выражена: всё, что имеет денежное выражение и реальное финансовое значение – придержать.

Рассчитывать на юридически безболезненное досрочное погашение ипотеки и снятие обременения с собственности гражданина не следует, даже если это обстоятельство чётко оговорено в кредитных документах.

Все финансовые отношения в сфере недвижимости следует рассматривать как пошаговый контекст во времени: банк – это крупное финансовое учреждение, а дольщик – это всего лишь гражданин.

Юридическое выражение интересов сторон в формате кредитных документов следует рассматривать в течение времени и юридически значимых событий:

  • ход строительства;
  • платежи дольщика застройщику;
  • порядок и сроки обязательных платежей по кредиту;
  • отношения застройщика с государственными учреждениями;
  • ход сдачи строения в эксплуатацию;
  • процедура подписания акта приёмки-передачи квартиры;
  • другие значимые обстоятельства.

Каждое юридически значимое событие затрагивает все три основные стороны кредитного договора: банк, дольщик и застройщик рассматривают в своих интересах. Нюанс: застройщик учитывает и манипулирует интересами других дольщиков.

После того как кредит по ипотеке перед банком будет погашен, дольщику лучше взять в банке справку, подтверждающую закрытие кредита. Это необходимо на случай, если банк после выплаты всей суммы начнёт требовать дополнительного внесения средств.

Предложения банков

Всего три позиции должен чётко сформулировать гражданин, выступающий в роли дольщика.

Всего один фактор имеет важнейшее значение перед началом ипотечного прессинга: у гражданина должен быть статус дольщика, подтверждённый договором долевого строительства с застройщиком и удостоверенный Росреестром:

  • личные данные;
  • данные по отношениям с застройщиком;
  • третьи лица.

Банков и их отделений, которые следует рассматривать как обособленные банки с той большей гарантией, чем больше у головного банка этих отделений. Мнение головного банка – это не мнение его отделения. Банк может отказать в ипотеке, но его отделение будет стараться навязать ипотеку гражданину.

Следует отличать предложения банков от интернет-предложений. Всё что предлагает массовый интернет – это в 99.9% случаев частные «самописцы» сайтов, которые берут давно кем-то написанный контент, изменяют дизайн и текст. Результат предлагают от себя, как от авторитетного финансового учреждения, а на самом деле продают то, что устарело ещё в прошлом веке.

Банк всегда заинтересован выдать кредит – это его бизнес. Для того чтобы это знать, не нужно скрупулёзно анализировать интернет-предложения. Достаточно взять справочник по банковским учреждениям в районе проживания и выбрать десяток приглянувшихся.

Покупать информацию по предложениям банков – не следует. Даже когда продавец предлагает подробную информацию о рейтинге банка, о том, что такое налоговый вычет, как сформировать правильно пакет документов, как погасить задолженность по ипотеке.

Вся такого рода информация давно устарела, особенно если она оформлена в письменном виде. Тексты по аналитике предложений, размещённые в интернете на различных сайтах, можно принимать во внимание только в части наименований и адресов кредитных учреждений. Только в это части у любого сайта бесспорное право на предоставление точной информации – иначе его никто не будет посещать.

Работать нужно сразу с несколькими банками. Это позволит не только чётко прояснить точное содержание пакета необходимых документов, этапы оформления ипотеки и гарантии наименее обременительного снятия ипотечного бремени, но и выбрать наиболее выгодное кредитное предложение.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo.html

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика – Новостройки – Журнал Недвижимости

Подписание дду и кредитного договора

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.