Купить новостройку по 214 фз

Новостройки по 214 ФЗ

Купить новостройку по 214 фз

На сегодняшний день строительство по 214 ФЗ является самой распространённой формой строительства на рынке новостроек. Оно и понятно, ведь сегодня потребитель хочет купить квартиру от застройщика надёжно, законно и безопасностно, а 214 ФЗ, пожалуй, больше других обеспечивает прозрачность отношений застройщика и покупателя, а так же законность и безопасность с точки зрения права.

Конечно, мне возразят – что не бывает ни одного совершенного закона, который бы всё предусматривал и всех защищал.

Тут я конечно соглашусь, но как эксперт рынка первичной недвижимости могу вас заверить, что сейчас подавляющее большинство порядочных застройщиков, строят и сдают в эксплуатацию хорошие, качественные дома именно по 214 ФЗ, за редким исключением, и о них я тоже поговорю в этой статье.

Итак, чем же хорош 214 ФЗ и с чем его едят:

В этой статье Вы поймете, как происходит действие закона в жизни.

Сначала застройщик делает проект дома, который обязательно должен подходить под все бюрократические требованиям всех СНИПов и САНПинов. После этого застройщик выкупает все технические условия:

– на подведение воды к жилому комплексу;

– на водоотведение;

– на подвод электричества;

– на подведение газа.

Заметьте – ещё до начала строительства!

Как правило, что бы выкупить все эти мощности, застройщики тратят не один десяток миллионов рублей, т.е. “абы какой проходимец” не может начать строить дом по 214 ФЗ без денег. Получается, что новостройки Краснодара по 214 ФЗ начинают строить либо крупные строительные организации, либо крупные бизнесмены.

Выкупив все коммуникации, получив разрешение на строительство и опубликовав проектную декларацию, он начинает строить.

На этом этапе начинается продажа квартир, и мы подошли к самому интересному –

Как купить квартиру по 214 ФЗ?

Происходит это следующим образом:

1. Вы приходите к застройщику, выбираете квартиру и подписываете договор на оказание юридических услуг.

2. Застройщик составляет договор долевого участия (ДДУ) в котором прописывается всё: от номера квартиры, до супруга или супруги.

Кстати если вы состоите в браке, то следует сделать нотариальное согласие одного супруга на совершение сделки, либо оформлять покупку квартиры сразу на 2 супругов в совместную собственность.

3. Одновременно с составлением ДДУ, застройщик оплачивает страховку вашей сделки и выдаёт вам на руки страховой полис, о том, что в случае банкротства застройщика или недобросовестного/несвоевременного исполнения последним своих обязательств (например, дом сдали не в срок), страховая компания должна выплатить вам все 100 % ваших денег внесённых за квартиру.

4. После составления ДДУ, вы внимательно проверяете его на предмет ошибок и опечаток, после чего подписываете.

Договор составляется в 3 экземплярах. По одному экземпляру каждой стороне:

– Вы (покупатель);

– застройщик;

– регистратор (Росреестор).

5. После подписания ДДУ везётся на регистрацию в МФЦ (он же Росреестор, он же Юстиция).

Как правило, если это не крупная строительная компания, то в большинстве случаев вы едете на регистрацию ДДУ вместе с юристом застройщика, он является его представителем.

Если крупная строительная компания, то вы заключаете договор оказания юридических услуг с застройщиком и делаете доверенность на их юриста, чтобы он отвёз договор на регистрацию и сам забрал его. Это стоит от 5 000 до 20 000 рублей.

Кроме регистрации, в эти деньги входят услуги по изготовлению документов на готовую квартиру по окончанию строительства (тех паспорт, кадастровый паспорт, свидетельство).

Не ищите в этом подводных камней, их нет, просто у крупных застройщиков очень большой объём клиентов и со всеми не наездишься, поэтому застройщик собирает кучу ДДУ и сам везёт их на регистрацию. На самом деле так удобнее всем.

6. Договор регистрируется в МФЦ (он же Росреестор, он же Юстиция) от 5 до 10 дней, после чего Вы должны забрать зарегистрированный ДДУ самостоятельно, либо у застройщика.

7. Всё, теперь, после регистрации, Вы полноценный собственник своей квартиры, пусть ещё даже строящейся. Этот факт зарегистрирован государством. Теперь вам остаётся внести денежные средства за свою квартиру в срок 3-5 дней после регистрации ДДУ.

Преимущества покупки квартир в новостройках по 214 ФЗ:

– Вы покупаете квартиру от застройщика в доме строящемся полностью законно, со всеми разрешительными документами;

– Ваша сделка будет застрахована, т.е. ваши риски снижаются до минимума. В самом плохом случае вы получите свои деньги обратно;

– Регистрация в МФЦ спасёт вас от двойных продаж – это делается для того, чтобы вашу квартиру не продали 2, 3 раза;

– Строительство по 214 ФЗ ведется комплексно, а это значит, что жилой комплекс будет состоять из нескольких домов, да ещё и с хорошо благоустроенной придомовой территорией.

Недостаток:

– У новостроек по 214 ФЗ есть только один недостаток – это ВЫСОКАЯ ЦЕНА. Она всегда выше, чем у ЖСК (215 ФЗ) или у застройщиков, продающих по договору займа. А как вы хотели? Хорошее качество строительства и полностью законная стройка стоит денег.

Итого:

Из личного опыта могу сказать, что застройщика нужно выбирать не по какому закону он строит, а по его репутации. Например, я сам покупал квартиру по ЖСК (215 ФЗ), мне повезло мой дом достроился))), он качественный и я в нем живу по сей день. Но это мой опыт.

 Более того, я знаю хорошего, надёжного застройщика, строящего и продающего свои дома уже 10 лет по договору займа, и всё хорошо. На его счету 10 сданных комплексов, и люди живут в них и счастливы.

А вам я рекомендую следующее: если у вас нет знакомого Агента, который подберёт вам хорошего, надёжного застройщика, чем я и занимаюсь, то покупайте квартиры в новостройках по 214 ФЗ. НО! Не ориентируйтесь на самую дешевую цену – это фонарь, пролетите. Ищите застройщика с надёжной репутацией.

В конце хотел бы показать вам видеообзор жилого комплекса Бриания в Краснодаре, строящегося как раз по 214 ФЗ. Смотрим →

Источник: https://real123.ru/lect_novostroyki_214_fz

Чем рискует покупатель, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке

Купить новостройку по 214 фз

Помимо договоров долевого участия по Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», на рынке существует много других схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

  Некоторые из них полностью незаконны, поскольку 214-ФЗ запрещает застройщикам собирать с покупателей деньги какими-либо иными способами.  Покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли-продажи (ПДКП) находится в «серой» зоне.

  Такая схема может быть как законной, так и не законной – в зависимости от обстоятельств.

Пдкп в новостройке – что  это, законно ли это?

Предварительные соглашения любого вида (в том числе, и ПДКП в новостройке) – это соглашения, которые заключаются в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, стороны вправе договориться о том, что в будущем продавец передаст покупателю недвижимое имущество – жилье.

  Предварительные договоры подписывают  в случае, когда такое имущество еще не создано, или не приобретено продавцом, либо его характеристики еще точно не известны. Например,  в соглашении о купле-продаже должна быть указана площадь и кадастровый номер жилого помещения, чтобы точно ее идентифицировать.

  Эти данные становятся известны только после завершения строительства, технической инвентаризации и кадастрового учета.

Как правило, предварительный договор обеспечивается внесением некоторой суммы покупателем в виде задатка.

  Однако, если эта сумма существенна (сопоставима с полной ценой по основному договору), предварительный договор на самом деле является договором купли-продажи будущей вещи.  Заключение таких соглашений также возможно.

  Разница в том, что в этом случае не требуется подписывать в будущем какое-либо новое соглашение.  Покупатель может получить квартиру сразу по исходному соглашению, ошибочно названному предварительным.

Например, дольщик заключил ДДУ с застройщиком, и ожидает получения ключей. До завершения стройки остается немного, однако дольщик уже принял решение не жить в новостройке, а продать ее.  Он может не ждать получения права собственности для начала продажи.  Вместо этого он может найти покупателя и заключить с ним ПДКП или договор купли-продажи будущей квартиры.

Другое дело, если покупатель подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры с застройщиком.  Статья 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ запрещает застройщикам привлекать средства граждан для строительства домов каким-либо иным способом, помимо заключения договоров долевого участия.

  Именно ДДУ дает наибольший уровень гарантий дольщику: залог прав на земельный участок и недостроенный дом, контроль со стороны государственных органов и прозрачность всей информации о проекте строительства и о застройщике.

Такие ограничения побуждают строительные компании искать обходные пути и привлекать средства альтернативными способами.

Однако существуют два исключения:

  • предварительный договор с застройщиком возможен без оплаты – просто в подтверждение намерения покупателя приобрести новостройку после ее ввода в эксплуатацию. Однако такие случаи редки. Как правило, ПДКП заключается все-таки с целью сбора денег с граждан.

Или же:

  • дом уже достроен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Заключение ДДУ с этого момента становится невозможным.  Если у застройщика еще остались свободные квартиры, он может продолжить продавать их по ПДКП. Это не будет считаться заключением предварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке – ведь дом уже построен.

Чем рискует покупатель

Покупка новостройки по предварительному договору и выплата средств по нему несет существенные риски для покупателя.

ПДКП означает, что застройщик не может, или не хочет соответствовать высокому уровню требований, предъявляемых 214 – ФЗ.  Насколько надежна такая строительная компания, и будет ли вообще достроен дом?

Отказ заключить основной ДКП

Даже если строительство успешно завершено, застройщик может отказаться заключить основное соглашение о купле-продаже.  Например, квартира будет продана другому покупателю по более высокой цене. Получит ли дольщик назад свои деньги, если дом не будет построен или застройщик откажется подписать основной ДКП?

Юридически такая вероятность существует.

Если предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика будет расторгнут без заключения основного соглашения, строительная компания обязана вернуть полученные средства и уплатить проценты за период пользования ими.

  Правда, ставка процентов окажется в два раза ниже, чем гарантированная по 214-ФЗ. Поэтому для покупателя возникают дополнительные риски:  деньги могут обесцениться за период строительства. Или, счета застройщика окажутся пусты.

Дом окажется не достроен

Если срок заключения основного ДКП уже подошел, но дом не достроен, покупателя подстерегают новые трудности.  Пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик не может оформить свое право собственности на новостройку и передать ее покупателю.  Вторая сторона ПДКП будет вынуждена дожидаться окончания строительства или требовать деньги назад.

Строительные дефекты

По договору купли-продажи покупатель принимает построенное жилье, осмотрев его.   Однако в новостройке могут обнаружиться скрытые недостатки, не заметные при первичном осмотре.

  По ДДУ срок гарантии на передаваемое недвижимое имущество не может быть менее 5 лет.

Но при покупке квартиры по ПДКП от застройщика риски увеличиваются: застройщики устанавливают значительно меньший гарантийный срок – обычно, 1 год.

Дефекты в тексте соглашения

Кроме того, сам предварительный договор от застройщика может иметь намеренно допущенные дефекты.  Например, его условия могут быть сформулированы настолько расплывчато, что суд не признает соглашение о них достигнутым.  В этом случае риск дольщика — также не получить квартиру и, в лучшем случае, получить назад обесценившиеся за это время деньги.

Двойные продажи

В отличие от ДДУ, требование об обязательной регистрации ПДКП в новостройке законом не установлено.  А значит, ничто, кроме доброй воли, не помешает застройщику продать одну и ту же квартиру несколько раз.  В этом случае жилье получит только тот покупатель, который фактически примет его по акту приема-передачи.  Остальные же смогут надеяться лишь на возврат средств.

ПДКП при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера.  Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой.

  Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится).  Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота.

Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег.  Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября  2002 года № 127-ФЗ.  Согласно его статье 201.

1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками.

Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается.  Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные  сюрпризы.  Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки.  Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье.  Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Заключение ПДКП

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.  Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ, в нем должны содержаться существенные условия основного ДКП:

  • подробное описание жилого помещения;
  • его цена;
  • срок заключения основного ДКП.

Эти условия должны быть сформулированы точно и недвусмысленно.

Для покупателя выгодно, если ПДКП будет максимально похож на договор долевого участия.  То есть, в нем должно быть указано, что жилье приобретается в новостройке и передается покупателю после ввода дома в эксплуатацию.  В этом случае при возникновении проблем с застройщиком есть отличный выход  — признание предварительного договора договором долевого участия.

Подписание основного ДКП

По наступлении установленного предварительным договором срока, стороны должны заключить основной договор купли-продажи.  В нем приводится:

  • полное описание квартиры;
  • порядок уплаты оставшейся части цены;
  • дальнейшие действия сторон по регистрации перехода права собственности к покупателю;
  • если по ПДКП был уплачен обеспечительный взнос, основной ДКП должен содержать условие о его зачете в счет цены.

Основной ДКП не подлежит регистрации.  Однако в Росреестр все же придется обратиться – право собственности покупателя на квартиру возникнет только после его регистрации.

Образец ПДКП

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с застройщиком и основного ДКП вы можете изучить на нашем сайте.

Особые случаи заключения ПДКП

У покупателя может возникнуть желание оплатить квартиру материнским капиталом.

 Но нужно учитывать, что использование материнского капитала может осуществляться только при полном соблюдении законодательства – иначе сделка не будет одобрена.

  Поэтому заключение предварительного договора купли продажи с участием в сделке материнского капитала возможно лишь в случае, если дом уже введен в эксплуатацию.  На этапе строительства это будет незаконным.

Аналогичная ситуация складывается в случае покупки квартиры от имени несовершеннолетнего.  Предварительный договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего заключается с согласия органа опеки и попечительства (как правило, это местный муниципалитет).  Сделку не одобрят в случае, если застройщик не имеет права заключать ПДКП.

По предварительному договору купли-продажи новостройки могут предлагаться по очень  низкой цене.  Поэтому эта схема становится очень привлекательной для покупателя.  Однако никогда не стоит забывать о сопутствующих рисках – возможно, предоставленная скидка того не стоит.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pdkp

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.