Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Содержание

На пальцах объясняем, как перевести апартаменты в статус жилого помещения

Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Спрос на покупку площадей в апарт-комплексах в последнее время вырос. Людей привлекает цена, которая в сравнении со стоимостью квартир может быть значительно ниже. Разница порой составляет до 20%. Живя в апартаментах, человек получает быстрый доступ к различным сервисам – от доставки еды до прачечной и службы клининга.

Сдавать такое жильё в аренду тоже выгодно – как правило, оно расположено в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой. Цена аренды апарт-жилья не уступает цене за обычную квартиру, так что проблем с поиском квартирантов не возникнет.

Однако стоимость коммунальных услуг здесь дороже, а оформить прописку невозможно. Поэтому может возникнуть необходимость перевести апартаменты в другой статус.

Какова доля вероятности успеха процедуры?

Вопрос о переводе таких домов в жилой фонд беспокоит граждан и неоднократно обсуждался на федеральном уровне, однако до сих пор не было дано каких-то чётких ответов.

Юридически сделать это вполне возможно, но придётся преодолеть некоторые трудности. Для этого переводимая площадь должна соответствовать всем требованиям, применяемым к жилым помещениям. В частности, земельный участок, где расположено строение, должен быть предназначен для жилищного строительства.

Однако проведение этого процесса иногда невозможно. Например, если в здании отсутствуют необходимые коммуникации, или из-за его планировки.

Причины для совершения процедуры перевода

Главное отличие апартаментов от квартир – отсутствие каких-то элементов, делающих их пригодными для жизни. К ним относится кухня, ванная и прочее. В остальном такие жилища удобны для проживания.

И причин для их перемещения в другой статус может быть несколько:

• выгода. по сравнению с обычным жильём апарт-комплексы могут обойтись гораздо дешевле, до 20-30% разницы;• большая стоимость коммунальных услуг.

для нежилых площадей цены рассчитываются по аналогии с коммерческими, что гораздо дороже, чем для жилых;• повышенное налогообложение.

в сравнении с обычными квартирами сумма переплаты по налоговым платежам может составлять от 50 до 200%;• при покупке апартаментов не будет предоставлен налоговый вычет, так как собственность нежилая;

• отсутствие удобств – ванной, санузла, детской площадки.

все перечисленные причины довольно весомые, и потому многие стремятся как можно скорее перевести апартаменты в жильё.

полезно будет почитать: рынок недвижимости 2020: прогнозы

каковы условия для перевода?

Соответствующая информация содержится в Жилищном кодексе и Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Там сказано, что для совершения процедуры необходимы следующие условия:

• Подавать заявление должен собственник;• жилище должно быть свободным от прав третьих лиц (быть предметом залога, находиться под арестом и прочее);• здание должно быть построено в жилой зоне, согласно градостроительному плану;• процент содержания в воздухе вредных элементов не должен превышать предельно допустимого;• важные (несущие или ограждения) части здания должны быть в рабочем состоянии;• должна присутствовать необходимая для жилых помещений инфраструктура;• апартаменты должны выглядеть, как жилая квартира и оснащены инженерными системами;

• строение, где находится жилище, должно быть сдано в эксплуатацию.

Перед подачей заявления нужно придать апартаментам вид, максимально схожий с квартирой, построить ванную, туалет и т.д.

Все установленные нормы необходимы для обеспечения безопасного проживания людей на этой площади, поэтому им нужно следовать.

Порядок действий для совершения процедуры

Чтобы совершить этот процесс, необходимо пройти несколько этапов:1. провести проверку жилища на соответствие всем установленным законом требованиям;2. согласовать перепланировку с соответствующими инстанциями – жилинспекцией или другими;3. совершить перепланировку и оформить техпаспорт площади;4.

подготовить пакет необходимых документов;5. составить заявление на перевод;6. подать заявление с приложением в орган местного самоуправления. Это можно сделать также через МФЦ или онлайн;7. получить ответ комиссии;8. при одобрении внести изменения в Росреестр;

9.

получить справку из ЕГРН о получении нового статуса.

Для правильного совершения всех перечисленных действий может понадобиться помощь специалистов – юристов, строителей.

Перечень нужных документов

При обращении в орган местного самоуправления с заявлением о переводе необходимо предоставить документы:• грамотно составленное заявление;• копия паспорта заявителя;• документальное подтверждение права собственности на недвижимость;• технический паспорт помещения;• план строения этажа здания, где находятся апартаменты;• проект будущей перепланировки;• протокол собрания собственников дома, где решался вопрос о переводе апартаментов в жилое помещение;

• согласие собственников площадей, примыкающих к заявленному.

При получении документов орган выдаёт заявителю расписку. Решение принимается в течение 45 дней. Через 3 рабочих дня после вынесения решения орган должен уведомить заявителя.

Что делать при отказе?

Такие случаи объясняются нежеланием чиновников отвечать за безопасность помещения. А так как в законодательстве содержится мало информации о таком переводе, не все рискнут взять на себя ответственность за безопасность проживания людей в таком доме.

Самым оптимальным решением будет подача иска к администрации. Если нет весомых причин для отказа – несоответствующая жилью планировка, проблемы с коммуникациями и инфраструктурой, – иск удовлетворят.

В какую сумму обойдётся перевод?

Перевести такую недвижимость в жилой статус – недешёвое удовольствие. Её стоимость может достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

В расходы входит оплата пошлины при подаче соответствующего заявления (около 20 000 рублей), деньги за регистрацию нового статуса помещения в Едином реестре недвижимости, а львиная доля расходов придётся на строительные работы по перепланировке и улучшению, чтобы придать строению максимальную схожесть с жилым помещением.

Вывод

Вопрос перевода апартаментов в жилой фонд беспокоит многих собственников. Люди охотно покупают такую недвижимость, прельщаясь её ценой и расположением. Однако стоимость коммунальных услуг, размер налоговых платежей и невозможность оформить прописку в такой недвижимости заставляет владельцев задуматься о необходимости этого действия.

Этот процесс довольно долгий и дорогостоящий, однако в случае успеха расходы на неё быстро окупятся экономией на платежах за квартиру и возможностью зарегистрировать себя и членов семьи.

Бывают случаи, когда совершить такое действие невозможно из-за особенностей строения здания, где расположено жилище. В таких случаях самым оптимальным выходом будет их продажа.

Не исключено, что в будущем правовой статус апартаментов изменится, и процедура их перевода в жилое помещение станет проще и доступнее.

Также читайте по этой же теме:

Элитная недвижимость: девелоперы активно переходят с доллара на рубли

Аукционная квартира: как сэкономить на покупке

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Источник: https://zen.yandex.ru/media/move/na-palcah-obiasniaem-kak-perevesti-apartamenty-v-status-jilogo-pomesceniia-5fdba5781e8e8c460fdda78b

В ожидании амнистии

Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Минстрой готовит поправки о статусе апартаментов: часть хотят приравнять к жилью, часть — оставить нежилыми. Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости

Ведомости/ТАСС

Минстрой России в ближайшее время планирует уточнить критерии апартаментов, которые приравняют их жилью. Речь идет, в частности, о тарифах ЖКУ, капремонте таких зданий и их учете в общем объеме ввода жилья.

19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил о запрете строительства апартаментов в России. Уже введенные в эксплуатацию апартаменты должны подпасть под амнистию и учитываться в объеме ввода жилья, отмечал он. Позднее замминистра уточнял, что уже начатое строительство апарт-комплексов останавливаться не будет.

Стоит ли в такой ситуации покупать апартаменты и что будет с ценами на этот вид недвижимости?

Судьба апартаментов

Дискуссии о необходимости уточнить правовой статус апартаментов ведутся уже несколько лет. Нынешняя инициатива министерства пока не дает ответа на вопрос о том, какие апартаменты будут приравнены к жилью, а какие комплексы останутся в статусе нежилых.

Вопрос статуса

Минстрой планировал принять законопроект о статусе апартаментов в 2016 году, тогда предполагалось, что апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах.

Последнюю редакцию документа в 2018 году внес комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ, но через некоторое время его отозвали из парламента.

В конце сентября вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что законопроект, уточняющий статус апартаментов, планируется принять до конца года.

Принятие закона о правовом статусе апартаментов может снова затянуться. «Последняя реформа законодательства о долевом строительстве продолжалась примерно три года. Не факт, что вопрос с апартаментами будет решен быстрее», — сомневается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Что такое апартаменты

Данный тип недвижимости относится к нежилым помещениям, однако де-факто многие апартаменты используются как жилье. В законах они приравниваются к коммерческой недвижимости. Поэтому к апартаментам применяются повышенные тарифы ЖКХ и налоговые ставки, что делает дороже обслуживание этого вида недвижимости.

Кроме того, апартаменты не защищены законом о долевом строительстве, он не гарантирует покупателям такого типа недвижимости компенсации в случае банкротства застройщика. Также девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются санитарно-эпидемиологические правила для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, что влечет за собой трудности при устройстве детей в школу, детсад, а иногородние покупатели апартаментов в столице оказываются лишенными социальных льгот, которые дает статус москвича.

Инвестиционный потенциал

Если рассматривать инвестиционный потенциал апартаментов (для получения дохода от сдачи в аренду), то он, по оценкам экспертов, сейчас выше, чем у квартир в той же локации. «Стоимость апартаментов, как правило, ниже, чем квартир в жилых комплексах, а ставки аренды практически не отличаются.

Кроме того, апартаменты часто находятся в локациях, где не так много современных жилых домов, но одновременно находятся места приложения труда (офисные комплексы). В таких случаях сдать их в аренду можно даже выгоднее, чем помещения в обычных жилых домах», — пояснил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Однако до появления необходимых разъяснений, оформленных хотя бы в проект постановления, резких движений относительно покупки апартаментов совершать он не рекомендует.

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что сегодня апартаменты — весьма интересный продукт с точки зрения инвестиционной привлекательности, поскольку при переводе их в статус жилья будет полностью нивелирована ценовая разница, которая существует сейчас.

«Если задумываться над приобретением апартаментов, то лучше это делать сейчас, по текущим ценам, так как дальше в любом случае цены будут расти», — считает он. Но здесь очень важно понимать, какие именно апартаменты точно подпадают под амнистию и как это будет выглядеть на практике, добавил эксперт.

Мария Литинецкая посоветовала обратить внимание на проекты апартаментов, которые находятся в финальной стадии строительства. «Едва ли власти оставят в подвешенном состоянии строящиеся комплексы апартаментов, если легализуют только готовые. Скорее всего, запрет будет распространяться только на выдачу разрешений для новых объектов — их придется переформатировать в жилье», — считает она.

Mikhail Leonov/shutterstock

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5fbe47629a79472082d1fbb3

Как перевести нежилое помещение в жилое?

Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Вы недавно писали, как перевести жилое помещение в нежилое, а у меня обратная ситуация. Напишите, пожалуйста, так же подробно, как нежилое помещение перевести в жилое. Реально это вообще на практике?

Спасибо.

Олег

В жилищном кодексе есть исчерпывающий перечень помещений, которые можно считать жилыми. Это жилой дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната.

На практике обычно встречается два варианта: в жилое помещение переводят или отдельно стоящий объект, или помещение в многоквартирном доме.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Отдельно стоящее строение — это, например, ангар, склад или хозяйственная постройка. Перевести его в жилое намного легче, чем нежилое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме. Бывает, что в жилое помещение превращают даже гараж. Но только при условии, если это капитальное строение и оно правильно переоборудовано: в нем есть окна, вода, канализация и прочие блага цивилизации.

Вот какие для этого понадобятся документы.

Если этих документов у вас нет, орган местного самоуправления, в который вы подаете заявление, сам запросит их в соответствующих службах. Но это займет время, поэтому, если эти документы у вас на руках, приложите их сразу к заявлению или запросите самостоятельно.

По закону никаких иных документов от вас требовать не могут. Но на практике местные власти нередко дополняют список документов, чтобы вы подтвердили, что ваше помещение точно подходит под требования, которые предъявляют к жилым.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями.

Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно.

Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

К перечисленным выше документам для отдельно стоящего здания вы можете приложить дополнительно только поэтажный план дома, где располагается помещение.

Но есть другая ситуация — когда вы хотите присоединить к своей квартире и перевести в жилое помещение часть общего имущества многоквартирного дома: коридор, часть лестничной клетки, подвала или чердака. Либо вы переводите в жилое помещение собственный офис, но вместо входа на фасаде делаете окно, а вход прорубаете в стене, которая выходит на лестничную клетку.

Заявление и документы вы можете подать в МФЦ или непосредственно в орган местного самоуправления. В каждом муниципалитете он свой. Какой именно в вашем регионе, обычно указано на сайте городской администрации. В некоторых регионах можно подать пакет документов через интернет в электронной форме — например, такая возможность есть у жителей Санкт-Петербурга.

Сколько будут рассматривать ваше заявление, зависит от регламента и региона. В Москве, например, этот срок не может превышать 48 рабочих дней, а в Краснодаре — 30 календарных дней. Сотрудник, принимающий документы, подскажет точнее.

Приемочная комиссия составит акт, который подтвердит окончание перевода из нежилого помещения в жилое. На основании этого документа сможете зарегистрировать нежилое помещение в качестве жилого.

Особых проблем с переводом из нежилого в жилое я не встречал. Главное, чтобы помещение было нормальной планировки — например, не переломанным по планировке несколько раз или не заточенным только под нежилое.

Например, если это бывший магазин без окон, студия косметики или часть глухого коридора, могут возникнуть сложности.

Планировка таких помещений сделана под определенный вид деятельности, который не совпадает по назначению с жилым.

Еще следует учитывать этажность. Мансарды хоть в Сочи и Анапе, хоть на Камчатке легко переводятся в нежилой фонд. Это стоит недорого. А вот подвальные помещения — например, если хозяин прорубил подвал в цоколе и хочет его сделать частью квартиры — перевести в жилые сложно.

Я переводил трехкомнатную квартиру из нежилой в жилую и подводных камней не встретил.

Главное, знать грамотных специалистов-проектировщиков, которые помогут собрать справки и оформить документы, что помещение пригодно под жилье и соответствует всем нормам.

Если документы будут оформлены по всем правилам, тот орган, который отвечает за перевод в вашем городе, соберет комиссию и одобрит перевод без проблем, это стандартная практика.

Если будут вопросы по документам, приемочная комиссия может выехать на объект, чтобы осмотреть все на месте. Сейчас нормы к жилым помещениям ужесточили, поэтому могут порекомендовать что-то доделать исходя из состояния конкретного помещения, например поставить датчики дыма.

Чтобы избежать проблем и лишних правок в документах, изначально лучше найти проектировщиков в аккредитованных архитектурных бюро. Это частные организации, у которых есть государственные лицензии на разные виды работ.

Они проконсультируют, посмотрят документы, а также дадут бланки заявлений, которые вам понадобятся.

Можно пойти другим путем: заехать с кадастровым паспортом в МФЦ, чтобы узнать о процессе в вашей местности и всех тонкостях.

Еще, чтобы ускорить процесс, можно сначала поехать в управление архитектуры. Там тоже скажут, какие понадобятся документы и как все проходит. Например, у нас такими вопросами занимается Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Глобальных расходов при переводе нет. Если, конечно, не нужно делать большую перепланировку — например, прорубать отдельный вход, делать окно или зашивать лишнюю дверь. В основном расходы идут на оформление бумаг.

Обычно перевод из нежилого в жилое длится не меньше трех месяцев. Вдобавок к собранию собственников и сбору документов еще следует написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.

Им тоже нужно время, чтобы подготовить документы, что помещение скоро станет жилым. В водоканал стоит съездить заранее. Дело в том, что в нежилых помещениях расчет идет совершенно по другим тарифам — дороже, чем в жилых.

Если хотите сразу после перевода платить по новым тарифам, начните оформлять бумаги в таких организациях как можно раньше.

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Еще могут отказать по следующим причинам:

  1. Не хватает документов из обязательного списка.
  2. Право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц, например в залоге у банка или арестовано.
  3. Проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства.
  4. Запрошенная в рамках межведомственного взаимодействия информация отсутствует — в этом случае у вас будет 15 рабочих дней, чтобы самостоятельно представить документы.

Если захотите узнать, как переводить жилое помещение в нежилое по новым правилам, мы подготовили статью с ответами на главные вопросы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/iz-nezhilogo-v-zhiloe/

Как нежилое помещение перевести в апартаменты?

Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Строительные компании идут на разные хитрости, чтобы сделать свои объекты привлекательными.

Многие покупатели уже осведомлены о достоинствах и недостатках апартаментов, связанных с их нежилым статусом.

  Чтобы скрасить эти недостатки, застройщики иногда обещают будущему собственнику перевод апартаментов в жилое помещение.  Разберемся, действительно ли это возможно.

Теория

Апартаменты приравнены к гостиницам – нежилым помещениям для временного проживания. Законодательство не запрещает перевод нежилых помещений в жилые.  Основным условием переоформление апартаментов в жилое помещение будет соответствие здания в целом и конкретного помещения в нем:

  • санитарно-эпидемиологическим нормам; и
  • техническим нормам, принятым для жилых помещений.

Наиболее частое препятствие при переводе – несоблюдение норм инсоляции (освещения помещения солнечным светом в течение определенных периодов времени).  Также проблемой может стать:

  • расположение здания,
  • отсутствие подъездов и парковок, иной инфраструктуры,
  • вид разрешенного использования (назначение) земельного участка, на котором возведен апарт-отель;
  • его ближайшее окружение – например, жилье не может располагаться вблизи большинства производств из-за установленных для них санитарно-защитных зон.

Практика

Большинство апарт-отелей изначально строится, как нежилые здания.  Поэтому применимые к жилью нормы для них не соблюдаются – чтобы удешевить проект, либо просто потому, что соблюсти их в данном месте невозможно.  Поэтому на практике обещания о переводе могут оказаться невыполнимыми.

Покупателю будет трудно заранее оценить, действительно ли конкретные апартаменты могут получить  статус квартиры.  Для этого нужно иметь специальные технические познания или нанять специалиста для анализа ситуации.

В большинстве случаев перевод в жилой фонд окажется невыполнимой задачей.  Но можно рискнуть, положившись на слова застройщика (однако не стоит слишком надеяться на успех предприятия).

Процедура перевода в нежилой фонд

Существующие правовые нормы, в основном, применяются к переводу помещений в многоквартирных домах.  Однако и в изначально нежилом здании эта процедура может быть проведена.  Некоторые застройщики пытаются организовать ее централизовано для всего здания сразу. Другие предоставляют покупателям возможность заняться этим вопросом самостоятельно.

Для переоформления в квартиру потребуются:

  • заявление собственника и документы, подтверждающие его права (выписка из Единого государственного реестра недвижимости);
  • согласие соседей на перевод;
  • техническая документация (кадастровый и технический паспорта и поэтажные планы).

Документы подаются в органы местного самоуправления, которые должны принять решение о принципиальной возможности перевода.  Их можно подать через МФЦ или портал государственных услуг.

Для осуществления смены статуса на жилое помещение потребуется провести экспертизу, которая определит, действительно ли она может состояться.

Если получен положительный ответ, необходимо будет:

  • разработать и согласовать проектную документацию для перевода апартаментов в жилое помещение;
  • получить разрешение на выполнение строительных работ и выполнить их (если это необходимо);
  • внести информацию о новом статусе помещения в техническую (кадастровую) документацию и в данные ЕГРН.

Апартаменты пока не будут централизованно приравнивать к жилью

В июне 2018 года в Государственную Думу был внесен законопроект, призванный решить проблему апартаментов радикально и сразу для всех.  В соответствии с ним, в установленном Жилищном кодексом РФ списке существующих видов жилых помещений должен появиться новый пункт – жилые апартаменты.

В случае присвоения такого статуса, в них было бы разрешено постоянное проживание, постоянная регистрация и т.п.  Условия и порядок присвоения установили бы органы местной власти в каждом субъекте Российской Федерации.

Законопроект также предусматривал сохранение нежилого характера для тех апартаментов, которые используются для ведения торговли, размещения офисов и т.п.

В частности, предполагалось разделить жилые и нежилые апартаменты по:

  • предельным размерам (площади);
  • поэтажному расположению;
  • противопожарным, техническим и санитарным нормам.

При этом в одном здании допускалось существование как жилых, так и нежилых помещений.  Такое здание получало бы статус многофункционального дома.

Однако в октябре 2018 года работа над законопроектом была прекращена, и он был снят с рассмотрения.   Пока что апартаменты не приравняют к квартирам – по крайней мере, в ближайшее время.

Каждому покупателю придется решать вопрос о смене статуса его апартаментов на жилой на свое усмотрение.  Однако, не стоит слишком рассчитывать на успех.  Скорее всего, перевод не состоится из-за несоответствия техническим нормам.   И даже при благоприятном развитии событий процедура перевода потребует существенных усилий и вложения средств.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/perevesti-apartamenty-v-zhile

Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение

Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%.

Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие. Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.

Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру.

LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.

Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?

Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре.

Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт. Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе.

Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства.

Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.

Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?

В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).

Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.

Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».

Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.

«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.

Во сколько может обойтись такая трансформация?

Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.

depositphotos.com/ovchinnikovfoto

Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны.

«Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.

https://www.youtube.com/watch?v=X_xU479zOuU

Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».

«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики.

Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.

Источник: https://hoz-molotok.com/kak-nezhiloe-pomeschenie-perevesti-v-apartamenty/

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

Как нежилое помещение перевести в апартаменты

Перевод делается на основании технического заключения, инсоляционного расчета и факторов, не противоречащих нормам СанПин.

Для перевода в Москве необходимо обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда с базовым пакетом документов: правоустанавливающий пакет, план БТИ, поэтажный план здания и заявление.

Далее будет дополнительный запрос, который индивидуален по каждому случаю. Ключевое в данной ситуации – это инсоляция.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

В чем подвох низкой цены апартаментов?

Отвечает юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Примеры переводов нежилых помещений в квартиры есть. Исходя из этого, можно сделать заключение, что наше законодательство это допускает.

На данный момент в ряде проектов смешанных МФК (квартиры + апартаменты) были случаи, когда апартаменты становились квартирами.

В таких ситуациях купившие получали статус квартиры «в подарок» либо доплачивали определенную сумму, утвержденную на момент перехода статуса помещения.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на ание; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг.

Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН.

Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.

Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.

Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.

Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.

Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).

Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:

  • заявление на процедуру перевода;
  • технические документы на жилплощадь;
  • поэтажные планы всего дома;
  • проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
  • оплата государственной пошлины.

Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.

Жизнь в апартаментах: плюсы и минусы

Перевод нежилого помещения в жилое — 5 шагов

Отвечает председатель совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов:

Жилищное законотворчество не успевает за конъюнктурными изменениями, происходящими на рынке недвижимости. То, что де-факто является квартирой, де-юре не относится к жилым помещениям, поскольку в жилищном законодательстве такого понятия, как «апартаменты», не существует.

В связи с этим граждане сталкиваются с непреодолимыми сложностями при переводе такого помещения в категорию жилищного фонда. Теоретически такая возможность существует: она зависит прежде всего от соблюдения застройщиком норм и требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Также важен и вид разрешенного использования земельного участка, на котором построены апартаменты. Следует отметить, что процедура перевода довольно затратна и требует проведения различных экспертиз и согласований.

И даже если вы их получите, это не гарантирует, что апартаменты будут переведены в категорию жилых помещений.

Порядок признания нежилых помещений жилыми устанавливает Постановление Правительства РФ. Однако такой акт применяется к нежилым помещениям, которые находятся в многоквартирных домах, тогда как подавляющее большинство апартаментов располагается в деловых центрах.

Для того чтобы признать апартаменты жилым помещением, необходимо обратиться в администрацию муниципального образования с соответствующим заявлением с приложением правоустанавливающих документов. Перед этим необходимо получить ряд экспертных заключений.

К ним, в частности, относится техническая экспертиза, санитарно-эпидемиологическая и ряд других, которые будут подтверждать, что помещение соответствует требованиям, предъявляемым к жилью. Заявление рассматривает специальная муниципальная комиссия, куда могут входить представители надзорных ведомств.

Срок оказания государственной услуги регламентируется муниципальными правовыми актами. В Москве это 48 дней.

Отвечает партнер Felicity Law Юлия Федонина:

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Безусловно, помещение должно быть в нормальном, пригодном для проживания состоянии и соответствовать техническим нормам.

Стоит обратить внимание также на расположение здания в зоне, пригодной для проживания, наличие развитой инфраструктуры, придомовую территорию.

К зданию должен быть обеспечен беспрепятственный проезд автомобилей экстренных служб. Важно также, чтобы апартаменты не были в залоге.

В Департамент городского имущества города Москвы нужно предоставить следующие документы:

  • выписку из ЕГРН о праве собственности на помещение,
  • заявление собственника с просьбой о переводе,
  • кадастровый и технический паспорта на апартаменты,
  • поэтажный план многоквартирного дома,
  • письменное согласие соседей (собственников соседних помещений).

Поскольку в большинстве случаев подача документов производится через МФЦ, то часть из них, например выписку из ЕГРН, специалисты центра получают самостоятельно по электронным каналам связи. Но в каждом конкретном случае могут потребоваться и некоторые другие документы.

Весь перевод состоит из нескольких этапов:

  1. Экспертиза, позволяющая оценить возможность смены статуса помещения. Заявление об изменении принадлежности помещения к нежилому фонду рассматривается в течение 45 календарных дней. Лицу, подающему такое заявление, предоставляется официальный ответ о том, возможен или нет перевод помещения в разряд жилых.
  2. Разработка предпроектной и проектной документации на перевод.
  3. Согласование проекта в соответствующих инстанциях.
  4. Получение разрешения.
  5. Изменение данных в базе проектно-инвентаризационное бюро.
  6. Получение свидетельства об изменении статуса объекта.

Как видите, процедура достаточно сложна и требует времени.

Такого рода изменения сейчас многие застройщики вносят сами, иногда даже еще до того, как вводят здание в эксплуатацию. Однако они эти процедуры осуществляют единовременно в отношении целых корпусов, а не каждых апартаментов отдельно.

Стоимость полного юридического сопровождения процедуры перевода в среднем составляет около 350 тысяч рублей. Юридические фирмы полностью принимают на себя все хлопоты и выдают клиенту готовый результат.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_perevesti_apartamenty_v_zhile/6672

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.