Что входит в стоимость новостройки

Содержание

Из чего складывается цена на квартиру в новостройке? – Группа компаний «ГИК»

Что входит в стоимость новостройки

Представьте, вы ходите по магазинам и нашли, на первый взгляд, два одинаковых товара. Но цены почему-то отличаются. Как вы поступаете в такой ситуации? Сравниваете параметры, свойства, производителя, материалы. И выясняется, что есть нюансы, незаметные на первый взгляд. Они и формируют цену на товар.

Так же и с недвижимостью. Две аналогичные квартиры могут иметь разную стоимость. Давайте выясним, почему это происходит и из чего складывается цена на квартиру в новостройке?

Площадь квартиры

Все просто. Чем больше квартира по площади, тем она дороже. Вот простейшая формула: стоимость квартиры = цена за квадратный метр × общая площадь квартиры.

В стоимость квадратного метра входит себестоимость строительства, которая включает затраты на покупку земельного участка, строительно-монтажные работы, подведение коммуникаций, выплата налогов и т.д. Также застройщик может брать заем для реализации проекта. В таком случае стоимость квадратного метра должна компенсировать траты на заем.

Планировка

Удобная современная планировка, продуманная до мелочей и выполненная с учетом последних архитектурных требований – вот на что обращают внимание покупатели при покупке квартиры в новостройке.

Рациональность планировки играет немалую роль в формировании цены на квартиру. Жилье со смежными комнатами, крохотной кухней, скорее всего, застоится «на прилавке».

После эпохи советских «малогабариток» жильцы истосковались по квартирным просторам. Теперь большие комнаты и лоджии, высокие потолки и раздельный санузел – для покупателей лакомые куски.

Также многие застройщики при продаже предлагают дизайн-проекты с возможными вариантами перепланировок и планировки по индивидуальному проекту (наиболее распространенный вид перепланировки – объединение кухни с гостиной).

Стадия строительства

От того, на какой стадии застройки находится дом, напрямую зависит стоимость квартиры. Если вы намерены максимально сэкономить, то стоит купить квартиру на начальном этапе строительства – на стадии «котлован». Чем ближе момент сдачи в эксплуатацию, тем квартира выше в цене. Разница в стоимости порой доходит до 30%.

Этаж

Наибольшей популярностью пользуются квартиры на средних этажах. Они негласно считаются самыми удобными для проживания. Большинство отдает предпочтение именно им, ведь они наиболее удобны с точки зрения использования лифта. Такое жилье равноудалено как от подвала, так и от крыши, а это дополнительная гарантия от влажности и прорыва труб.

Квартиры на первых и последних этажах стоят дешевле – они находятся в прямой зависимости от лифта. Малейшая неисправность, и вы будете обречены на изнурительные пешие прогулки до 17 этажа и обратно. Так что при выборе квартиры обязательно учитывайте свои физические возможности.

Но есть категория людей, которая отдает предпочтение квартирам на нижних этажах. Это актуально для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями.

Район

Немаловажную роль в ценообразовании квартир играет месторасположение. Дома в оживленных центральных районах, деловых центрах будут на порядок дороже, чем в спальных районах. Также относительно недорого обойдутся покупателю квартиры в новых микрорайонах, которые только обживаются и обустраиваются.

Инфраструктура

Транспортная доступность, школы, детские сады, супермаркеты… За близость заведений первой необходимости придется доплатить. Жилые комплексы с полной социальной инфраструктурой стоят дороже.

Не редкость на современном рынке недвижимости и так называемые «дома в полях». Города растут, их границы расширяются, завоевывая все новые территории, часто окраины. Жилье в таких отдаленных районах, безусловно, дешевле. А что выбирать – экономию или комфорт – конечно же, решать покупателю.

Класс дома

Самые бюджетные варианты – квартиры эконом-класса. Это массовое жилье для людей со средним достатком. Цены на квартиры эконом-класса в Краснодаре начинаются от 35 тысяч рублей за квадратный метр.

Минимальная стоимость жилья бизнес-класса составляет 60 тысяч рублей за м2. Жилые комплексы этого класса  предлагают своим жильцам  дополнительные услуги, например, многоуровневые паркинги, видеонаблюдение, круглосуточную охрану.

Элитное жилье в Краснодаре в среднем обойдется в 72 000 рублей за м2. За эти деньги покупателю обещают: панорамный вид из окна, бесшумные лифты, видеокамеры в местах общего пользования, безукоризненную отделку холла и лестничных площадок, теплый паркинг, ландшафтный дизайн территории и много других приятностей. Одним словом, любой каприз за ваши деньги.

Технология строительства

Цена на квартиру зависит от типа постройки. Кирпич – один из самых долговечных, и, в то же время, дорогих материалов. Хорошая тепло- и шумоизоляция – козыри кирпичных домов. Сейчас эта технология редко встречается в чистом виде. Обычно применяют кирпично-монолитный метод строительства.

На втором месте по дороговизне монолитные дома. Эта технология является лидером на  современном рынке недвижимости. «Монолитки» строятся быстро, а срок эксплуатации таких домов сравним с кирпичными – до 150 лет.

Панельные дома – самый бюджетный вариант – не отличаются хорошей тепло- и шумоизоляцией и в них нельзя сделать перепланировку. В этом и объяснение дешевизны.

Наличие и вид отделки

Многие застройщики предлагают квартиры с отделкой. Это прибавляет к стоимости квартиры от 2 до 25%.

При предчистовой отделке все поверхности подготовлены к декоративному ремонту, также подведены коммуникации.

Большинство новостроек сдают квартиры именно с такой отделкой. Это выгодно как застройщику, так и покупателю, который сможет в дальнейшем выполнить ремонт по своему вкусу.

Репутация застройщика

Репутация застройщика и то, какое место он занимает на рынке недвижимости, формируют цену на его товар.  Строительная компания с «громким» именем оценивает свои квартиры на порядок выше, чем ее неопытные коллеги, только завоевывающие рынок. Разница в цене может быть колоссальной.

Теперь вы знаете, из чего складывается цена на квартиру в новостройке.

Если стоимость квадратного метра жилья значительно ниже среднерыночной, то знайте: застройщик явно сэкономил на чем-то или пренебрег законом.

Чрезмерное снижение цен свидетельствует о том, что строительная компания не имеет твердой почвы под ногами и стабильной финансовой базы. Если не хотите рисковать – обходите стороной супервыгодные предложения.

Источник: https://gik23.ru/iz-chego-skladyvaetsya-cena-na-kvartiru/

Покупка квартиры в новостройке: как различается стоимость в одном доме?

Что входит в стоимость новостройки

Стоимость новых квартир зависит, в первую очередь, от класса недвижимости. В этом обзоре мы рассмотрим жилье категории «эконом», «эконом+», «комфорт» и «комфорт+». На цену влияют внешние факторы:

стадия готовности объекта;

наличие автомагистрали;

близость метро и остановок общественного транспорта;

развитость социальной инфраструктуры имидж компании-застройщика.

Есть и так называемые внутренние причины, которые увеличивают или, наоборот, снижают стоимость. К ним относят:

Этаж. Чем он выше, тем лучше вид из окна, чище воздух, поэтому недвижимость «на высоте» стоит дороже.

Площадь. Часто стоимость квадратного метра снижается при покупке многокомнатной квартиры.

Наличие отделки. Предложения с отделкой представлены в основном в экономсегменте.

Дополнительные удобства для жильцов. Недвижимость в жилом комплексе с инфраструктурой, с помещениями для велосипедов и колясок обойдется дороже.

Что такое неликвид в новостройках

Иногда застройщики существенно снижают цены на определенные квартиры. Потенциальным покупателям предлагают интересные акции, скидки, беспроцентные рассрочки при условии приобретения конкретной квартиры. Как правило, по сниженной цене реализуется «неликвид» – квадратные метры, которые по объективной причине не пользуются спросом на рынке.

Неликвидные квартиры – это жилье, которое уступает остальным лотам, например имеет неудачную планировку, расположено в неудобном месте на этаже, не имеет балкона или гардеробной. Если с отдельными недостатками можно легко смириться, чтобы серьезно сэкономить, то другие – способны внести дискомфорт в повседневную жизнь.

Какие есть разновидности неликвида

Неудачные планировки

Несмотря на всем известное выражение «типовая квартира», на самом деле таковых не существует. Каждый объект по-своему индивидуален. В экономсегменте застройщики стремятся использовать максимум площади земельного участка под новостройкой, поэтому в домах – максимально плотная квартирография, чаще без изысков.

Результат – лаконичное жилье со слишком узкими или «изогнутыми» комнатами. Встречаются помещения неправильной формы, с вынужденными выступами и нишами.

В таких случаях сложно подобрать мебель, как правило, недостаточно естественного освещения, в быту возникают неудобства.

Также покупатели часто отказываются от квартир с нефункциональными коридорами, ведь никто не хочет переплачивать за неиспользуемые квадратные метры.

В категории жилья экономкласса в Санкт-Петербурге есть очень компактные студии площадью 17 кв. м. Они представляют собой одно помещение вытянутой формы, которое сложно обустроить под функционал классической квартиры со столовой, кухней и спальней. Единственный привлекательный момент – доступная цена.

Неудачное расположение

Менее востребованы квартиры, расположенные у мусоросборных камер, технических помещений и лифтовых шахт. Потенциальные жильцы опасаются неприятного запаха и шума.

Еще одна категория неликвида – недвижимость, в которой окна выходят на окна других домов. Особенно часто такие квартиры встречаются в дешёвых новостройках, где застройщик хочет максимально плотно застроить участок, или, наоборот, у дорогих, строящихся внутри уже сложившихся кварталов.

Ещё один пример неликвида из-за окон – это сторона света, в которую выходят окна квартиры. Если окна квартиры в Санкт-Петербурге выходят на север, в помещении будет дефицит естественного освещения.

Первые этажи

Первые этажи традиционно пользуются меньшим спросом из-за опасности ограбления, повышенного шума и недостаточного естественного освещения, если рядом растут высокие деревья. Чем ниже этаж, тем выше концентрация в воздухе вредных примесей, особенно если рядом проходит автодорога. Однако этот фактор теряет значимость, если ЖК расположен в экологически чистом районе.

При выборе квартиры на первом этаже лучше ориентироваться на комплексы из нескольких малоэтажных зданий с охраняемой территорией.

Они имеют по периметру ограду и оснащены системой круглосуточного видеонаблюдения, поэтому жить на первых этажах здесь так же безопасно, как и на верхних.

Если застройщики Санкт-Петербурга предлагают сниженные цены, несмотря на наличие охраны и ограждений, такой «неликвид» можно смело рассматривать для жизни.

Последний этаж

Часто со скидками реализуются квартиры в непосредственной близости к техпомещениям. Регламент застройки предполагает четкие нормы высотности.

Если, согласно проекту, в планировке должен присутствовать технический этаж, а строить выше нельзя – приходится жертвовать комфортом жильцов.

Недвижимость, граничащая с техпомещениями, может иметь более низкие потолки или нестандартную конфигурацию, поэтому и стоит меньше.

Впрочем, у медали есть и обратная сторона, когда на последних этажах делают пентхаусы с высокими потолками. Таким образом последние этажи изначально ориентируют на обеспеченных людей. Там организовывают двухуровневые квартиры или видовые пентхаусы.

В условиях мегаполиса, особенно если дом расположен рядом с трассой, квадратные метры на высоте популярны. Там можно укрыться от шума автомобилей и дышать чистым, незапыленным воздухом.

Разные цены на почти одинаковое жилье – это благодатное поле для покупателей, ведь неликвид позволяет сэкономить до 15 %. Сегодня даже с небольшим бюджетом можно стать владельцем собственной недвижимости – для жизни или сдачи в аренду. В последнем случае, к слову, недостатки вообще теряют актуальность.

Безусловно, лучше изначально понимать, за счет чего застройщик предлагает щедрые скидки и чем придется пожертвовать. Если вы готовы смириться со слишком узким коридором, отсутствием балкона, северной стороной или шумом от кабины лифта, если вас не смущает близость технического этажа, вид на промзону или слишком низкие потолки, действуйте!

Источник: https://www.novostroy.su/articles/choose/pokupka-kvartiry-v-novostroyke-kak-razlichaetsya-stoimost-v-odnom-dome/

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Что входит в стоимость новостройки

Elnur_/Depositphotos

Дополнительные расходы, связанные с покупкой новой квартиры, бывают обязательными (то есть их нельзя избежать) и возможными (они зависят от конкретных обстоятельств).

Обязательные расходы

1. Нотариальные расходы

Сделка с недвижимостью предполагает согласие со стороны супруга, а это, в свою очередь, требует нотариального заверения. Еще вам потребуются услуги нотариуса, если в покупке жилья принимают участие несовершеннолетние и необходимо оформить доверенности от их лица. На это нужно заложить 2-3 тысячи рублей.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Покупаем квартиру на имя жены. Нужно ли нотариальное согласие мужа?

2. Госпошлина за регистрацию права ДДУ в Росреестре

Согласно правилам, физическое лицо платит за регистрацию 350 рублей. Это если вы самостоятельно будете оформлять документы. Если через агентство, то это может быть или включено в стоимость услуг, или, наоборот, стоить дороже.

3. Комиссия за безналичную оплату

Несколько тысяч рублей нужно заплатить и банку, через который вы переводите средства за квартиру.

belchonock/Depositphotos

4. Налог на имущество физических лиц

Новая квартира означает уплату налога на имущество. В Москве ставка для объектов стоимостью менее 10 млн рублей составляет 0,1%, для объектов стоимостью от 10 до 20 млн рублей – 0,15%, для объектов стоимостью от 20 до 50 млн рублей – 0,2%, и, наконец, для объектов стоимостью от 50 до 300 млн рублей – 0,3%.

В отношении самых дорогих квартир (дороже 300 млн рублей) действует максимальная ставка – 2%. Эти проценты рассчитываются от базы, которая сейчас на 60% состоит из кадастровой стоимости, на 40% – из стоимости по оценке БТИ (по состоянию на 2019 год). При этом из облагаемой базы вычитается кадастровая стоимость 20 кв.

м жилья (вне зависимости от количества собственников).

Каждый год кадастровая доля будет увеличиваться на 10%. Такой порядок действует в 26 регионах, включая Москву и Московскую область.

В случае с апартаментами применяется ставка в 0,5%. При этом налоговый вычет не производится.

Для скромной двухкомнатной квартиры на северо-востоке Москвы стоимостью примерно 7,5 млн рублей сумма ежегодного платежа составит около 4,3 тысячи рублей.

Для просторной трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Раменках это почти 30 тысяч рублей в год. За премиальную недвижимость в Хамовниках придется заплатить приблизительно 100 тысяч рублей в год.

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

5. Опережающий коммунальный платеж

Строго говоря, это нельзя считать дополнительными расходами. Вы должны внести обычную плату за коммунальные услуги, но сделать это заранее и на два-четыре месяца вперед. Тем самым на счету управляющей компании появится сумма, позволяющая обеспечить бесперебойную поставку ресурсов. Размер взноса может варьироваться, но в среднем речь идет о 20 тысячах рублей.

Возможные расходы

1. Сопровождение сделки

В ряде новостроек покупателю предлагают дополнительную услугу (и часто обязывают согласиться на нее) – формирование пакета документов для регистрации права собственности. Это обходится в дополнительные 1–1,5% от суммы сделки.

В некоторых компаниях практикуется фиксированная ставка – от 25 тысяч рублей, но она может быть и выше – 50-60 тысяч рублей. Максимальное значение для комфорт-класса – 135 тысяч рублей. В бизнес- и премиум-классе цифры еще больше.

Ivanko1980/Depositphotos

2. Оплата дополнительных квадратных метров

Нередко фактическая площадь сданной квартиры может отличаться от указанной в договоре – как в меньшую, так и в большую сторону. Соответственно, либо застройщик обязан предоставить компенсацию, либо покупатель внести дополнительный платеж. Как правило, отклонение не превышает 3 кв. метров, но, если учесть среднюю стоимость жилья, расходы могут быть существенными.

Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?

Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?

3. Аренда банковской ячейки

Эта статья расходов возникает, если вы покупаете квартиру по договору переуступки. Аренда ячейки обходится в несколько тысяч рублей.

4. Оформление ипотечного кредита

Если вы будете брать ипотеку, готовьтесь к целому ряду дополнительных расходов. В их число входят:

  • комиссия – 1-1,5% от суммы кредита,
  • страхование недвижимости от повреждения и утраты – 0,22% от суммы кредита в год,
  • страхование жизни и работоспособности заемщика – от 0,22 до 2,2% от суммы кредита в год.

Последним пунктом можно пренебречь, но это приведет к повышению процентной ставки.

Таким образом, если вы возьмете ипотеку на 6 млн рублей на 10 лет, то минимальная сумма связанных с его получением расходов составит 324 тысячи рублей.

Таким образом, в целом дополнительные расходы при покупке квартиры в новостройке могут варьироваться от нескольких тысяч до миллиона рублей в зависимости от конкретных параметров квартиры и условий сделки.

Не пропустите:

Как выбрать новостройку и застройщика?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Возврат налога при покупке жилья

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/vse_rashody_pri_pokupke_kvartiry_v_novostroyke/7911

Из чего складывается стоимость квартиры в новостройке – На чем экономят застройщики?

Что входит в стоимость новостройки

Рынок первичной недвижимости Петербурга поражает своим разнообразием предложений и цен. В одном и том же районе стоимость квартир в жилых комплексах, расположенных по соседству, может существенно отличаться.

Чем обусловлена такая разница и действительно ли высокая цена оправдана? Давайте вместе попробуем разобраться, из чего формируется стоимость квартиры в новостройке, за что платит покупатель, и на чем можно сэкономить, покупая жилье.

Как формируется цена на квартиру?

Цену назначает продавец. На вторичном рынке – это собственник, на первичном – застройщик. В отличие от владельца квартиры, получившего ее, например, в наследство, девелоперы за время строительства несут расходы, которые хотят полностью покрыть, и сверх этого получить прибыль.

Больше всего денег застройщики тратят на строительно-монтажные работы. На них приходится около 50% расходов. Это и строительные материалы, и приобретение или аренда техники, и создание инженерных сетей. Сюда же входит зарплата рабочих.

Примерно 16% затрат составляет внутренняя отделка. Еще 15% «съедает» приобретение проекта, то есть прав на собственность или аренду земли. 6-7% уходит на платежи городу за право на строительство.

Остальные расходы – проектно-изыскательные работы, страхование, благоустройство, реклама и так далее. 

К себестоимости квартиры, сформированной из расходов, добавляется еще 10-20% наценки от застройщика. То, на сколько быстро будет расти стоимость квартиры, в большей степени зависит от спроса. Чаще всего цены на квартиры в строящемся объекте повышают раз в месяц. Однако в особо популярных ЖК это происходит чаще.

Бывают случаи, когда застройщик, видя повышенный интерес к своим квартирам, поднимает цену несколько раз за день. Также на стоимость влияют резкие скачки курса валюты и понижение или повышение ипотечных ставок.

Застройщики быстро реагируют на то, что происходит, и подстраиваются под ситуацию.

Почему в домах, строящихся по соседству, разная стоимость квартир? Цена на квартиру в новостройке зависит от класса жилого комплекса. Критерии, по которым дом относят к какому-либо классу, никак не регламентируются.

Каждый застройщик сам определяет, что он строит – эконом, комфорт, бизнес или элит.

Принято считать, что класс зависит от того, насколько много в доме будет предусмотрено дополнительных опций: благоустроенный двор, тематические детские площадки, паркинги и так далее.

Строительно-монтажные работы и отделка

Цены на квартиры складываются из стоимости материалов и времени, затраченного на возведение объекта. Чем быстрее построят дом, тем быстрее застройщик получит свои деньги. Поэтому важно учитывать, по какой технологии ведется строительство. Считается, что самая бюджетная технология, – это использование сборно-монолитных конструкций, проще говоря, панелей.

Их привозят уже готовыми с завода и как конструктор соединяют между собой. Не вся панель одинаково дешевая. Например, известная шведская компания строит дома по панельной технологии, а жилье при этом относится к комфорт- и даже бизнес-классу. Одна из причин – улучшенная технология производства панельных плит, другая – расположение и инфраструктура жилого комплекса.

 

Самой дорогой технологией признано кирпичное строительство. Во-первых, дома из кирпичей складывают вручную, поэтому возводится он дольше по сравнению с панельными конструкциями.

Во-вторых, выше 12 этажей кирпичные дома не строят, следовательно, девелопер сможет разместить меньше квартир и получить меньше прибыли. Золотой серединой по стоимости строительства признаны монолитные и кирпично-монолитные дома.

Большая часть жилья сегодня возводится именно по этой технологии, поскольку она позволяет строить быстро и с меньшими трудовыми затратами.

На итоговую цену квартиры может повлиять и облицовка фасада. Установка навесного вентилируемого фасада обходится в разы дороже, чем обычная штукатурка, поэтому в эконом сегменте он не встречается. Также как и облицовка декоративным кирпичом – это признак бизнес-класса или элитного жилья.

Приобретение квартиры с предчистовой отделкой обойдется примерно на 8% дороже, чем совсем без отделки. В то же время чистовая отделка добавит около 12% к стоимости квартиры.

Вот еще несколько параметров, способных увеличить цену:

  • Этаж. Чем выше этаж, тем выше стоимость квадратного метра. Девелоперы объясняют такую тенденцию тем, что из квартир на верхних этажах больше шансов увидеть панораму, а не окна дома напротив. К тому же последний этаж – это отсутствие соседей сверху. У некоторых застройщиков на последних этажах размещаются High Flat – квартиры с увеличенной высотой потолков и оконными проемами. Наценка на стоимость за высокий этаж может достигать 15-30%. А квартиры на первом этаже традиционно самые дешевые. 
  • Видовые характеристики. Если окна выходят на набережную Невы, на парк или достопримечательности, за это обязательно попросят доплатить. И, наоборот, можно сэкономить до 10%, приобретая квартиру на первом этаже или с видом на кладбище, железную дорогу, линию электропередач и прочие не радующие глаз виды.
  • Окружающая среда. Квартира в доме, расположенном на самом берегу Финского залива, однозначно будет стоить дороже, чем жилье возле дымящих труб ТЭЦ или по соседству со свалкой. В рекламе застройщики часто делают акцент на «зеленом» районе, чистом воздухе и благоприятной экологической обстановке, потому что это важно для ряда покупателей.
  • Планировки. Популярные сегодня планировки евроформата стоят дороже вариантов с тем же метражом, но стандартной кухней. Объясняется это большей функциональностью европланировок. Также доплатить придется за наличие террасы, эркера и панорамных окон.

Инфраструктура и транспортная доступность

Один из важнейших факторов, влияющих на стоимость жилья – место, где будет построен дом. В Петербурге остается все меньше пригодного для строительства пространства рядом с метро. Стоимость такого участка земли выше, что отражается на цене квартиры.

Близость к центру города, станциям метро и паркам способна увеличить стоимость квадратного метра на 15-20%. 

То же самое относится и к обеспечению будущих жильцов всем необходимым. Одно дело поселиться в обжитом районе, где уже есть магазины, детские сады и школы, другое – в чистом поле, где кроме твоего дома ближайшие пару лет ничего не будет.

За то, чтобы жить в комфортной среде, покупателям приходится доплачивать.

Также как и за дополнительные опции внутренней инфраструктуры ЖК: дизайнерские детские площадки, спортивный инвентарь, закрытую территорию, колясочные в подъездах, велопарковки, wi-fi в МОП, установку фильтров для воды и так далее.

Отдельной строкой расходов у застройщика числится подземный паркинг. Его сложно проектировать, строить и продавать, поэтому подземная парковка автоматически увеличивает стоимость жилья.

На чем могут экономить застройщики?

Источник: https://SPbHomes.ru/science/iz-chego-skladyvaetsya-stoimost-kvartiry-v-novostrojke/

Из чего складывается цена квартиры в новостройке?

Что входит в стоимость новостройки

Планировка

Девелоперы давно поняли, какие планировки ликвидны, удобны и конкурентоспособны на рынке. И все же от особенности планировки зависит и стоимость. Аналитики маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подсчитали: больше всего увеличивает цену квартиры наличие террасы и дополнительного уровня.

«Как правило, квартиры с террасами расположены на верхних этажах, часто имеют видовые характеристики. Наценка достигает 15% в зависимости от функциональности террасы, соотношения площади квартиры к площади террасы и других факторов. 7–10% к стоимости квадратного метра прибавляет еще один уровень квартиры. Хороший обзор имеют угловые квартиры с окнами на три стороны: за это девелопер поднимает цену в среднем на 5%».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

При прочих равных стоимость евроквартир будет выше на 3–5% по сравнению с жильем стандартной планировки: они более функциональны. Немного (около 2–3%) к стоимости метра добавляют эркеры.

Этаж и вид

Если в старых домах последний этаж означал проблемы с протекающей крышей и сырость, то в новостройках такой проблемы нет: современное качественное домостроение делает последний этаж не просто не хуже, а на порядок лучше остальных. Видовые характеристики и отсутствие соседей сверху дорогого стоят.

Роман Строилов подчеркивает, что если эти два фактора — видовые характеристики и высокий этаж — выступают в связке, то наценка очень существенная — порядка 15–30% в зависимости от класса проекта.

Первые и вторые этажи, наоборот, всегда дешевле: средняя скидка — 5%. Аналогично работает и вид из окна на кладбище, свалку или железную дорогу. По данным «М2Маркет», дисконт на такие объекты составляет около 10%.

А вот стороны света на цене никак не сказываются: жить окнами на север или на юг — исключительно дело вкуса покупателя.

Технология строительства

Материалы и технология строительства дома — параметры, от которых зависит, насколько в нем будет тепло зимой, прохладно летом и комфортно, уютно и тихо в любое время года.

Самые недорогие — панельные и блочные дома. Они возводятся быстрее других, но требуют дальнейших работ по выравниванию уровней и не отличаются хорошей тепло- и звукоизоляцией.

Кирпичные дома возводятся долго, несколько лет, зато обладают на рынке одними из лучших характеристик по тепло- и звукоизоляции. Квартиры в кирпичных домах самые дорогие.

Золотая середина по цене и качеству, а также самая распространенная на рынке технология строительства — монолит (или монолит-кирпич). Строятся такие дома быстрее кирпичных и стоят дешевле. Их эксплуатационные характеристики лучше, чем у блочных и панельных домов.

Инфраструктура

Престиж, удобство, инфраструктура района отражаются на стоимости квадратного метра в новостройке. Наличие рядом метро и других транспортных артерий города, качественной торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры, по данным аналитиков «М2Маркет», повышают цену метра сразу на 15–20%.

На стоимость жилья влияет локальное окружение: близость к водоему, парку или какому-то выдающемуся объекту.

Класс жилья

Это скорее не о внутреннем, а о внешнем: стоимость метра в двух одинаковых квартирах кардинально отличается, если они находятся в ЖК разного класса. Во дворе одного дома будет небольшая детская площадка, газон и парковка, во дворе другого — тематические зоны, беседки, сложный ландшафтный дизайн и круглосуточная охрана в придачу.

КлассСредний размер лота, кв. мСредний бюджет со скидкой, руб.Средневзвешенная цена кв. м при 100%-ной оплате или ипотеке
эконом433 670 01085 227
комфорт475 145 785110 062
бизнес649 887 671154 952
премиум/элит10628 686 527271 007

По данным аналитического центра «М2Маркет»

Отделка

Сегодня на рынке мало проектов вообще без отделки, но по сравнению с ними жилье, которое сдается с черновой отделкой, дороже на 3%.

Серьезнее — примерно на 8% — повышает стоимость метра популярная у покупателей предчистовая отделка. За эти деньги девелопер предлагает выровненные стены, пол и потолок, монтаж проводки и коммуникаций.

Около 12% к изначальной цене добавляет чистовая отделка: в такую квартиру можно сразу въехать и жить — в ней не хватает только мебели.

Репутация застройщика

Надежность застройщика — важнейший параметр, от которого зависит не только срок сдачи жилого комплекса, но и его качество, соответствие реального объекта рекламным рендерам. В отдельных случаях репутация девелопера — это вопрос того, будет ли дом вообще достроен. Поэтому этот фактор напрямую влияет на цену метра.

Так, если за девелопером числятся частые серьезные нарушения сроков ввода, некачественное строительство либо долгострои, спрос на его проекты будет падать. Придется делать ощутимые скидки, чтобы привлечь покупателей.

«Если же компания работает на рынке более 10 лет и за плечами у нее достаточно много построенных и введенных в эксплуатацию проектов, то она, как правило, делает наценку на стоимость квадратного метра. Такой застройщик выводит на продажу квартиры, стоимость которых примерно на 10% выше менее надежных конкурентов».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

 Борис Лясковский

Источник: https://www.cian.ru/stati-iz-chego-skladyvaetsja-tsena-kvartiry-v-novostrojke-301028/

Из чего складывается цена квадратного метра квартиры в новостройке

Что входит в стоимость новостройки

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Высокие цены на новостройки — результат высоких цен на все составляющие строительства или безумные прибыли застройщиков? Из чего складывается стоимость квадратного метра жилья в новостройке? И можно ли построить «дешевый» дом? Эти и другие вопросы были затронуты в ходе прошедшего пресс-тура на объект строительного холдинга «М-Индустрия» «Поэма у трех озер».

Сегодня в строительстве холдинга «М-Индустрия» находится пять объектов, объем текущего строительства составляет 302208 кв. метров.

В Кировском районе, на пересечении проспектов Ленинского и Маршала Жукова, возводится разновысотный (9-25 этажей) жилой комплекс «Южный каскад». Еще два 25-этажных дома строится на пересечении проспекта Ветеранов с бульваром Новаторов и Дачным проспектом. В Выборгском районе, возводится 17-этажный жилой дом на проспекте Пархоменко, между домами 17 и 21.

Рядом с парком «Сосновка» и зеленой зоной Суздальских озер, ведется строительство жилого комплекса «Поэма у трех озер». Комплекс занимает целый жилой квартал и состоит из 4-х корпусов, образующих полузамкнутые дворики. В каждом жилом комплексе предусмотрены подземные паркинги, служба консьержа, на первых этажах размещаются помещения коммерческого назначения.

Многофункциональный жилой комплекс «Поэма у трех озер» возводится на пересечении проспектов Энгельса и Луначарского. С 1991 года на этой территории площадью более 64 тысяч кв.

метров находился объект незавершенного строительства ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Недострой портил архитектурный вид всего района, кроме того, строительные конструкции со временем пришли в аварийное состояние и могли обрушиться в любое время.

В 2002 году «М-Индустрия» снесла недостроенный объект и приступила к возведению жилого комплекса.

Средняя цена 2004 г. по Санкт-Петербургу – $ 930/кв.м. (+48% по сравнению с 2003 г.), а среднее число квартир в предложении – 12 890 (+52% по сравнению с 2003 г.). Ценовой рывок произошел с сентября 2003 г. по апрель 2004 г.

, когда цены выросли на 44% (среднемесячный темп роста 4,7%), после «рывка» рынок «стоит ровно». За четыре месяца 2004 г. с апреля по август цены выросли менее чем на 3% (среднемесячный темп роста 0,7%).

Справедливости ради необходимо отметить, что среднемесячные темпы роста цен в апреле – августе 2003 г. были +1,8%.

Цена (в течение двух лет) растет, несмотря на рост объемов предложения. И это – главное. Индекс числа сделок для 2004 г., вероятно, составил 0,95 относительно 2003 г. Прогноз на 2005 г. – коэффициент 1,06 – к 2003г. или +11-12%% к 2004г.

Среднегодовую цену 1 кв.м. для 2005 г. можно ожидать как 29 700-30 800 руб. для курса 27,5-28,0 руб./$. Прогноз на базе вероятных среднемесячных темпов роста цен, позволяет полагать, что к осени 2005 г. средние цены первичного рынка превысят $1100/ кв.м., а год «закроется» в районе $1150-1180/ кв.м., т.е. годовой прирост цен составит не менее 13-15%%.

На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах «М-Индустрии» составляет $950.

Основные причины увеличения себестоимости: повышение расценок на производство строительно-монтажных работ, рост цен на строительные материалы, увеличение отчислений в бюджет, удорожание энергоресурсов, высокие процентные ставки на банковские кредиты.

Себестоимость строительства растет и не может составлять $300, как об этом любит заявлять федеральная власть (см. таблицы «Стоимость строительства «М-Индустрия» и «Цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге»).

В 3 кв. 2005 г. средняя себестоимость кв. м. по Санкт-Петербургу составляет 850 у.е./кв.м. За истекший год она увеличилась на 300 у.е.

Причины, повлекшие такое увеличение, напрямую связаны с принятием законопроектов по коротким пакетам, и как следствие удорожание разработки земли, инженерных сетей, инсоляции зданий и т.п.

образование монополистов на рынке строительных материалов не повлекло за собой тотально возросшие цены на жилье.

По мнению экспертов холдинга «М-Индустрия» себестоимость кв. м. в новостройках приблизительно одинакова для всех петербургских строительных компаний. Рыночная цена в каждом районе формируются исходя из массы факторов:

  • норма рентабельности строительного бизнеса – порядка 50%;
  • норма рентабельности самого проекта – если вариант предложения удачен, соответствует всем потребностям покупателей и объективно рассматривается как уникальное торговое предложение – вариант наценки рассматривается в порядке 10-15%. Цена зависит от конкретной зоны застройки и класса жилья. Объективные параметры лучших мест для застройки продаются изначально по другим ценам, и требует более тщательной проработки – от концепции проекта до его ценообразования. Если рассматривать класс массового жилья – это фактор немаловажен;
  • рыночная ситуация на локальном рынке (в микрорайоне), степень конкуренции, насыщенность, уровень и объем их предложения. Степень корректировки цены в этом случае – это мера эластичности по цене – которую можно снижать. Эта дельта зависит от того, насколько компания может “потерять в цене”, как правило, этот показатель не превышает 5%;
  • градостроительная ценность земли и перспективы ее развития – это и есть основа ценообразования, на которую потом накладываются остальные рыночные факторы.

С каждым днем растут требования покупателей к качеству работы строительных компаний. Увеличились затраты на изыскательские работы, для повышения качества строительства.

Также существенно влияет на работу застройщиков и новое законодательство, прежде всего, закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

В сложившейся ситуации как никогда важны высокая квалификация и подготовленность кадрового состава, оптимальная организация строительного процесса, тщательный контроль на всех стадиях строительства, в том числе с привлечением независимых экспертов.

При строительстве объектов холдинг «М-Индустрия» использует только проверенные экологически чистые материалы. Компания работает с лучшими поставщиками строительных материалов и изделий. Партнерами компании являются: НПО «Керамика», ЗАО «Победа-KNAUF», компания «Бетомикс» и другие.

Все материалы соответствуют установленным ГОСТ и ТУ, имеют необходимые сертификаты (гигиенические и пожарные, сертификаты соответствия).

Большое внимание уделяется проверке принятых проектными организациями конструктивных решений, в том числе назначению класса бетона по прочности и морозостойкости, наличию в составе проекта энергетических паспортов. Поэтому дома экологически безопасны для покупателей.

Сегодня платежеспособный спрос превышает предложение. Активного развития ипотечного кредитования в ближайшее время не предвидится. Банки просто не готовы принять на себя часть рисков, связанных со строительством. Строители осваивают новый способ финансирования своей деятельности и выходят на кредитный рынок.

Однако ставка кредитования очень высока для потенциальных покупателей и количество сделок с применением ипотечной схемы незначительно. Чтобы повысить свою конкурентоспособность на рынке и стимулировать продажи в ряду отложенного и потенциального спроса, строители предлагают собственные схемы кредитования.

В холдинге «М-Индустрия» – это программа длительной рассрочки «М-Ипотека».

Таблица 1.

Себестоимость строительства «М-Индустрия»  на квадратный метр продаж

Наименование затрат

Ед. изм

Кирпично-монолитный дом

Кирпичный дом

Отчисления на развитие инфраструктуры города

$/м2

115

115

Предпроектные расходы(проектирование, согласования, изыскательские работы, геология и др.)

$/м2

21

21

Рабочий проект

$/м2

28

28

ПОС (содержание стройплощадки, временные здания и сооружения и др.)

$/м2

13,5

13,5

Земляные работы

$/м2

8,5

8,5

Работы нулевого цикла

$/м2

65

60

Монолитные работы выше нулевого цикла

$/м2

145

25

Кирпичная кладка наружных стен

$/м2

90

235,5

Монтаж ЖБК

$/м2

15

35

Перегородки

$/м2

9

10

Окна

$/м2

17

17

Фасадное остекление, работы по фасаду

$/м2

25

20

Двери

$/м2

7,5

7,5

Кровля

$/м2

15,5

15,5

Лифты

$/м2

20

20

Отопление и вентиляция, водоснабжение канализация

$/м2

29,5

29

Электромонтажные работы

$/м2

18,5

15,5

Слаботочные сети

$/м2

6,5

6,5

Отделочные работы

$/м2

50

54

Временное электроснабжение

$/м2

13,5

13,5

Наружные сети (теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение, телефонные сети)

$/м2

45,5

45,5

Благоустройство

$/м2

12,5

12,5

Затраты на эксплуатацию кранов, механизмов

$/м2

35

30

Накладные расходы

$/м2

45

45

Расходы на рекламу, PR

$/м2

25

25

Прочие затраты

$/м2

10

10

ИТОГО

886

918

Таблица 2.

Цены на строящееся жилье в Санкт-Петербурге

Район

Цена, $/ кв. м

Адмиралтейский

1348,8

Василеостровский

1222

Выборгский

966,6

Калининский

918,8

Кировский

952,2

Красногвардейский

897

Красносельский

843,7

Московский

1079

Невский

878

Петроградский

1817

Приморский

936,8

Фрунзенский

844

Центральный

1652,4

Справка:

ЗАО «М-Индустрия» основано в 1993 году. Основное направление деятельности – строительство кирпичных и монолитно-кирпичных домов повышенной комфортности. За период с 1997 года по 2004 год с участием «М-Индустрии» возведено 14 жилых комплексов общей площадью более 235 тысяч кв. метров. Сегодня в строительстве находится пять объектов.

В 2002 году в структуру «М-Индустрии» вошел крупнейший в Ленинградской области завод по производству железобетонных изделий «Стройдеталь». Наличие в структуре холдинга завода «Стройдеталь», который обеспечивает наши объекты железобетоном на 30-40%, позволяет снизить зависимость от колебаний цен на рынке. Кроме того, повышает общую рентабельность холдинга.

В связи с ростом компании и развитием новых направлений деятельности, в 2003 году было зарегистрировано ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия». В 2004 году зарегистрировано совместное предприятие по производству высокотехнологичных изделий из железобетона ЗАО «Т-Бетон», одним из учредителей которого выступила «М-Индустрия».

15:44 12 августа 2005

Источник: bpn.ru

Только авторизованные пользователи могут оставлять комментарии. Авторизуйтесь, пожалуйста

Источник: http://www.bpn.ru/publications/9297

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.